Investicija u nekretnine radi dugoročnog najma: isplati li se ili ne?

U Hrvatskoj je u zadnjem desetljeću trend ulaganja u nekretnine u znatnom porastu. Za one koji žele investirati u nekretnine radi stjecanja dodatne vrijednosti postavlja se vječno pitanje koliko je to isplativo. Nekima je draže svoj novac uložiti u dionice, investicijske fondove ili jednostavno oročiti u banci jer žele investirati u nešto likvidno gdje svoj investirani novac u svakom momentu mogu vratiti i negdje drugo uložiti. Takva ulaganja donose veći rizik i u nekim slučajevima i manju dobit. Da li ulagati u dugoročni najam ili kratkoročni. Koja je razlika? Da li najavljenim Vladinim mjerama poticanja dugoročnog najma gube građani koji žele kratkoročno iznajmljivati?

Hrvatska je treća (s 91 posto) na ljestvici Europske unije po postotku onih koji žive u svojoj nekretnini ili nekretnini članova kućanstva. Ispred nas su Rumunjska (96 posto) i Litva (92posto). Većina živi u kućama nego u stanovima, a skoro trećina živi u kućanstvu s previše članova. Trend ulaganja u nekretnine je "u krvi" Hrvata kao i san o životu u vlastitoj nekretnini, a ne u podstanarstvu.

U zapadnim zemljama Europske unije je situacija potpuno drugačija. Primjer je Švicarska gdje samo 42,5 posto građana živi u vlastitom domu ili domu u vlasništvu članova kućanstva. Netko bi rekao da je razlog nemobilnosti u Hrvatskoj i mentalitet ljudi. Možda ima nešto i u mentalitetu, ali veći je razlog državna politika Švicarske koja nameće velike poreze građanima koji tamo posjeduju stanove.

Postoje tvrdnje da su vlasnici stanova u kojima i žive manje mobilni od onih koji žive u unajmljenim stanovima, i da zbog toga one države koje imaju brži rast vlasnika stanara imaju i brži rast nezaposlenosti. Sigurno da ta tvrdnja ima ekonomske posljedice, ali ne možemo proturječiti ni tvrdnji da je većini naših građana teško svaki dan putovati na posao više od sat vremena. Na primjer s Jaruna do Dubrave na posao i nazad. Nije to više ni lijenost nego problematična gužva na cestama u gradu koji bi trebao imati Metro i gdje bi se trebali pronalaziti načini rasterećenja prometa. Često se kod nas u tramvajima i autobusima ne može sjesti dok se vozimo, a u zapadnim Europskim zemljama ljudi koriste vrijeme vožnje za nastavak posla ili studiranje, i ako moraju dulje putovati to im ne predstavlja veliki gubitak vremena.

U Hrvatskoj je trend ulaganja u nekretnine porastao zbog dosta razloga. Neki od njih su jer je Hrvatska postala atraktivna za digitalne nomade, što povećava interes za dugoročni najam u urbanim i obalnim područjima. Studentski najam je uvijek prisutan u većim gradovima. Potražnja je sezonska, ali konstantna u blizini sveučilišta. Zbog visokih cijena nekretnina, mnogi građani biraju najam umjesto kupnje, pa je i to jedan od većih razloga. Zbog konstantne urbanizacije ljudi se sve više sele u gradove, čime raste potražnja za gradskim stanovima, a i u Hrvatsku doseljava sve više stranih radnika, što potiče dugoročnu potražnju.

Primjer kupnje stana od 65 m2

Analizirali smo situaciju u Hrvatskoj u kojoj jedan građanin nazovimo ga Luka uloži 200.000 eura da bi kupio dvosobni stan od 65 m2 u širem centru Zagreba. Cilj mu je mjesečna zarada kroz dugoročni najam uz mjesečnu najamninu od 700 eura. U cijenu smo uračunali trošak kupnje, agencije, namještanja stana i 3 posto troška poreza za kupnju nekretnine.

Postavljaju se sljedeća pitanja:

1. Koliko će Luka zaraditi kada plati porez i održavanje stana i koji će mu biti ROI?

Izvor: vlastiti

Prema ovom obračunu za utrošenih 200.000 € u kupnju nekretnine i njen dugoročni najam od 700 € mjesečno Luka bi mogao zaraditi godišnje 6.854 € ako mu je nekretnina cijelu godinu popunjena podstanarima, a ako je slabije popunjena uz smanjenje od 25 posto vremena onda bi zarada pala na 5.141 €.

Treba uzeti u obzir da ako se mijenjaju podstanari tijekom godine jednom ili više puta, često nije izvedivo imati kontinuitet najma bez prekida od par dana pa i par tjedana. A ako se moraju vršiti popravke onda može potrajati i dulje.

Isto tako, treba uzeti u obzir i iznos inflacije i aprecijacije cijena nekretnina pa kada se to zbroji u većini slučajeva smo na nuli jer nekako aprecijacija prati inflaciju.

2. Je li isplativiji kratkoročni najam od dugoročnog?

Ako bi se Luka odlučio za dnevni najam istog stana, imat će veće prihode, ali će imati i puno više obveza. Sljedeće dodatne obveze u odnosu na dugoročni najam su:

1. Dobivanje kategorizacije i dozvole za obavljanje turističke djelatnosti. Ovo ima i neke financijske reperkusije.

2. Oglašavanje i komunikacija s platformama za iznajmljivanje, i to košta. Platforme mogu naplatiti i do 15-20 posto od iznosa rezervacije plus na taj iznos PDV od 25 posto.

3. Plaćanje režija stana i troškovi redovitog čišćenje stana i mijenjanje posteljine/ručnika, sanitarne potrepštine, pokloni dobrodošlice, izrada posjetnica i promotivnih letaka.

4. Vođenje administracije što uključuje vođenje rasporeda najma, izdavanje računa, dočekivanje i ispraćanje gostiju.

5. Trošak agencije koji može biti i do 40 posto, u slučaju da nećete sami pronalaziti goste preko platformi.

6. Plaćanje paušalnog poreza za dnevni najam. Na primjer, paušalni porez po ležaju u Zagrebu je 199,08 eura.

7. Plaćanje poreza na nekretninu za odmor koji se kreće od 0,6 do 5 eura po kvadratu, ovisno o općini i gradu.

8. Članarina turističkoj zajednici koja iznosi blizu 6 eura po ležaju i 3 eura po pomoćnom ležaju. Dakle u dvosobnom stanu za bračni krevet i pomoćni ležaj na razvlačenje za jednu osobu, treba platiti 15 eura godišnje članarine. Godišnji paušal turističke pristojbe godišnje košta 53 eura za i glavni i pomoćni krevet.

Izvor: vlastiti

Prema tome, veća godišnja zarada bi iznosila od 715-2.400 eura, ovisno o popunjenosti stana za dugoročni najam i broju dana popunjenosti kratkoročnog najma. Naravno da u idealnoj situaciji ako bi popunjenost kratkoročnog najma bila 100 posto onda bi i zarada bila dva puta veća, ali po iskustvima sugovornika koji iznajmljuju u dnevnom najmu prosjek od 150 dana godišnje popunjenosti je najučestaliji.

Naravno da i cijena dnevnog najma varira od grada do grada, a kako i sami znamo ipak je najveća za stanove/apartmane na Jadranu. Ponegdje je dnevni najam apartmana na Jadranu i po 200-300 eura a možda i više pa bi se onda naša računica vrtoglavo popela na više razine, mada kod dugoročnog najma to nije slučaj.

3. Koliko osobnog angažmana bi Luka imao oko najma stana?

Za dugoročni najam stana osobni angažman vlasnika je puno manji nego za kratkoročni najam stana. Kod dugoročnoga najma vlasnik mora platiti oglašavanje, trošiti vrijeme na pronalasku podstanara (što nekada nije lako ako ste probirljivi), brinuti o održavanju stana, izraditi i platiti ugovor o najmu. Ipak za kratkoročni najam je angažman puno veći, posebno ako se sve radi samostalno. Ali ako se prepusti briga o stanu i iznajmljivanju agencijama onda se zarada smanjuje, ali i angažman je manji.

4. Da li bi s tim novcem Luka mogao imati veću dobit kroz oročenu štednju, kroz ulaganja u dionice ili investicijske fondove.

Oročena štednja kod nas ne donosi velike prihode i građani koji žele što veće prihode od ulaganja ju sve manje koriste. Investicijski fondovi su najpopularniji oblik ulaganja ove vrste i može imati prinose i do 9-10 posto, ali rizik je uvijek prisutan. Znači da bi Luka, ako bi imao sreće u nekom dobrom investicijskom fondu, mogao godišnje ostvariti i 18.000 eura bruto prinosa za svojih 200.000 eura. Minus porez koje bi plaćao prve dvije godine a nakon toga ako se zakon ne bi mijenjao bi bio oslobođen od plaćanja poreza. Treba istaknuti i da ovaj oblik ulaganja je likvidniji od ulaganja u nekretnine jer se novci mogu lakše i brže povući iz fondova nego se nekretnina može prodati.

Ovakvo ulaganje uopće ne kreira puno angažmana, ali možda neki ne bi mirno spavali uz rizik koji nosi. Mnogi Hrvati vole svoje investicije opipati, obilaziti i hvaliti se s njima, pa je njima opcija nekretnina najdraža.

Zaključak

Za one koji žive "od prvog do prvog" ovakve brige ne postoje, jer niti ne razmatraju ulaganja. Ipak za one koji su kroz život uštedjeli ili naslijedili neki kapital je velika briga kamo svoje novce uložiti.

Cilj svakoga je uložiti u nešto s malo rizika, a s velikom dobiti. Ekonomisti bi to stručno nazvali "oportunitetni trošak". Objašnjenje tog naziva je jednostavno, a to je da li se može za isti novac uložen u jedno ulaganje dobiti bolji povrat sredstava nego nekim drugim ulaganjem. Ako smo mogli ostvariti veće prihode, a ipak nismo, ta razlika neostvarenog prihoda za nas predstavlja oportunitetni trošak. Zašto bi se zadovoljili sa 6 posto dobiti ako bi mogli imati 9 posto. Ipak, novac nije uvijek ključan faktor odlučivanja jer treba uzeti i količinu angažmana koju osoba mora posvetiti ulaganju, i da li ima mogućnosti tog angažmana. Treba uzeti u obzir i to da ulaganje u nekretninu nije toliko pasivno koliko može s prve izgledati.

Jedno od najboljih rješenja je ulaganje na dugi rok, pasivno ulaganje i divezifikacija ulaganja. Divezifikacija ulaganja znači da bi investicije bilo dobro rasporediti po različitim instrumentima (dionicama, obveznicama itd.), tržištima, valutama, sektorima i sl. To vrijedi i za ulaganje u nekretnine. Dugoročni vs. kratkoročni najam najviše ovisi o investitoru, odnosno koliko on ima volje, vremena i snage baviti se najmom svoje nekretnine, a ovisi i o tome na kojoj je lokacija nekretnina i kakve je kvalitete.