Kao i prošle godine u ovo doba Sabor je izglasao porezne i druge zakone koje je predložila Vlada i otišao na zasluženi zimski odmor. Sada je vrijeme da saznamo što nam se sprema sljedeće godine. Vjerujem da su mnogu čuli kako Vlada mijenja poreznu politiku smanjujući porezni pritisak s plaća povećavajući ga na oporezivanje nekretnina. Stavljen je naglasak na oporezivanje nekretnina koje služe kratkoročnom najmu da bi se takve nekretnine prenamijenile u nekretnine za dugoročni najam. Bilo kako bilo, porezni obveznik je uvijek na udaru, a mi smo u daljem tekstu analizirali hoće li takva promjena pozitivno ili negativno utjecati na "džepove" naših građana.
Foto: Agata, PixabayU našem nedavnom tekstu spomenuli smo Konačni prijedlog Zakona o održavanju i upravljanju zgrada koji je nakon toga usvojen u Saboru, i stupa na snagu sljedeće godine. Spomenuli smo i da je u 2024. godini donesena Strategija demografske revitalizacije Republike Hrvatske do 2033. godine („Narodne novine“, 36/24.), u kojoj je jedna od osnovnih mjera rješavanje stambenog pitanja mladih, za što je potrebno u što kraćem roku povećati stambenu ponudu i smanjiti potrošnju postojećeg stambenog fonda za nestambene namjene.
Praktični primjer
Da se ne ponavljamo, nećemo pisati o razlozima i pojedinostima tog novog Zakona, jer smo detaljno o tome pisali, nego ćemo praktičnim primjerom probati objasniti kako će ta promjena utjecati na vlasnike ili buduće vlasnike takvih nekretnina.
Uzeli smo primjer nekretnine u Zagrebu od 70 četvornih metara i nekoliko varijanti cijene mjesečnog najma kao i cijene dnevnoga najma, a uzeli smo u obračun i rizik niže popunjenosti.
Primjer 1. - Izračun za dugoročni najam nekretnine
Izvor: vlastiti
Primjer 2. - Izračun za kratkoročni/dnevni najam nekretnine
Izvor: vlastitiDugoročni najam
Iz prvog primjera dugoročnog najma uočavamo da ako stan iznajmljujete na 12 mjeseci s punom popunjenosti i ako imate tu sreću da stan možete iznajmiti za 1.000 eura mjesečno (bolji scenarij), nakon što platite porez i održavanje stana i opreme, onda bi vaša godišnja zarada bila 10.292 eura. Nismo uračunavali agencijsku proviziju jer računamo da za ovakvu vrstu najma se vlasnik može potruditi jednom u godini sam potražiti najmoprimce. Pretpostavljamo da na tako dulji period najmodavci ne bi bilo koga primili u stan i da najmoprimca sami žele odabrati. Ipak, ako bi se upustili u traženje stana uz pomoć agencije, radi pisanja ugovora i pravne sigurnosti (što svakako preporučujem onima koji to prvi put rade), onda bi otprilike morali platiti iznos jedne mjesečne najamnine agenciji svaki put kada potpišete ugovor s najmoprimcem kojeg vam oni nađu.
Za slučaj da stan ne uspijete iznajmiti svih 12 mjeseci, nego vam između traženja podstanara stan bude koji mjesec prazan, pa imate popunjenost od devet mjeseci u godini umjesto dvanaest, i ukoliko bi ga iznajmili za 800 eura mjesečno, umjesto za 1.000 eura (lošiji scenarij), onda bi vaša zarada bila 5.895 eura godišnje. Nadam se da uočavate, da je ovo skoro duplo niži iznos, što znači da u ovom slučaju popunjenost i lokacija stana igra ključnu ulogu.
Kratkoročni najam
U drugom primjeru kratkoročnoga najma, naveli smo vam nekoliko scenarija, gdje je očigledno da i ova vrsta najma u velikoj mjeri ovisi o lokaciji stana, i broju dana na koji je iznajmljen na godišnjoj razini.
Ako uzmemo u obzir najbolji scenarij našega primjera, gdje je stan popunjen više od pola godine svaki dan i gdje je dnevni najam 200 eura, pa nakon što platimo sve državne namete, režije i održavanje stana (uključujući i troškove mijenjanja posteljine, čišćenja i troškove dočekivanja gostiju itd.), i kad platimo proviziju agencijama poput Booking, Airbnb i sl., dolazimo do zarade od fantastičnih 26.053 eura godišnje.
Najlošiji scenarij našega primjera je kada je stan slabije popunjen, znači nekih 150 dana godišnje (a postoje primjeri i za još nižu popunjenost, ali to nismo ovaj put uzeli u obračun), i ako ga dnevno ne možete iznajmiti za više od 95 eura, nakon plaćanja svih spomenutih davanja dolazite do godišnje zarade od 4.527 eura, što je 6,5 puta manje od spomenutog najboljeg primjera. Kod ovakve vrste najma je većini potrebna agencija, jer nije lako svakodnevno sam tražiti goste, posebno ako nam je cilj visoka popunjenost.
Isto tako, kod ovoga najma smo uzeli u obzir nove izmjene i dopune Zakona o porezu na dohodak, maksimalni paušalni iznos od 300 eura po ležaju, i maksimalni porez na nekretnine u kratkoročnom najmu od 8 eura po četvornom metru stana.
Treba naglasiti da još nismo sigurni koje će točno iznose odrediti općine, kao ni Grad Zagreb, jer je
predstavničko tijelo jedinica lokalne samouprave obvezno donijeti odluku o iznosu paušala najkasnije do 28. veljače 2025. godine, kojom će propisati visine paušalnog poreza po ležaju. Tu odluku predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave donosi sukladno kategoriji u kojoj je jedinica lokalne samouprave razvrstana prema
indeksu turističke razvijenosti, utvrđenog za prethodnu godinu. Predstavnička tijela će moći birati prema sljedećoj tablici:
Zaključak
Vjerujem da će vam predloženi primjeri i obračuni pomoći pri donošenju odluka u kojoj mjeri vam se isplati iznajmljivati svoju nekretninu i u kojoj mjeri će vam novi državni nameti smanjiti primanja, ako ostanete i dalje pri kratkoročnom najmu svoje nekretnine.
Iz ovih primjera je vidljivo, ako vam se nekretnina nalazi u situaciji iz lošijega prikazanoga scenarija, da vam se dugoročni najam može čak i više isplatiti nego kratkoročni, a uštedjet ćete si vremena i živaca, jer je kratkoročna vrsta najma puno zahtjevnija od dugoročnoga najma. Posebno se komplicira kratkoročni najam za stanove u zgradama, gdje se po novom Zakonu za kratkoročni najam traži i pisana suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika uz dodatni uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i svi suvlasnici te zgrade čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s iznajmljivanim stanom.
Ako se ipak nalazite u prikazanoj kategoriji "boljeg scenarija", i ako imate vremena i energije za dnevni (kratkoročni) najam, onda mi se čini da vam ovi novi državni nameti ne bi trebali značajno smanjiti prihode od kratkoročnoga najma vaših nekretnina.
Čini mi se da ove nove promjene poreznih zakona i Zakona o najmu nekretnina najviše pogađaju srednju klasu građana. Jer oni koji nemaju nekretnine nisu ovim promjenama dirnuti, a oni koji ih imaju nekoliko pa čak i luksuznih nekretnina, isto tako, neće biti ugroženi. Nego, oni koji su kroz život stekli jednu nekretninu za odmor ili su je naslijedili, očito su na meti ovih, a možda i budućih, poreznih reformi. Isto tako, upitno je u kojoj mjeri su porezni obveznici rasterećeni poreza na dohodak po novom zakonu. Ali to je tema za sebe koju ćemo uskoro obraditi pa zaključujem ovu "sjednicu" sa željom da vam ovaj tekst pomogne u vašim budućim odlukama. Sretno!
Primjedbe
Objavi komentar