Što nam je izmijenjeni Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina donio?

Na sjednici održanoj 13. prosinca 2024. godine Sabor je s većinom glasova usvojio Konačni prijedlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina. Ta izmjena Zakona nije baš puno odjeknula u medijima mada je važna svim onima koji posjeduju nekretnine (stan, kuću, zemlju i sl..) na katastarskim česticama u građevinskim i oko građevinskih područja, na kojima se odvija najmanje 80 posto gospodarske djelatnosti, a na kojima do sada nije bila službena državna izmjera radi utvrđivanja granica. Sve u svrhu potpune uspostave novog katastarskog operata takozvane Baze zemljišnih podataka. Što se točno mijenja objasnit ćemo u nastavku.

Foto: emajstor.hr

Najnovija izmjena Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina sadrži najvažnije zakonske promjene koje se odnose na odredbe koje propisuju postupak katastarske izmjere, koja predstavlja temelj za sustavnu obnovu zemljišnih knjiga kroz uspostavu novog katastarskog operata, jedinstvene baze koja spaja podatke katastra i zemljišnih knjiga, a koji se zove "Baza zemljišnih podataka" ili skraćeno BZP.

BZP sastoji se od podataka iz katastra nekretnina o imenu katastarske općine, broju katastarske čestice, obliku, površini, izgrađenosti i načinu uporabe te podataka iz zemljišne knjige o nositeljima knjižnih prava, pravnim činjenicama i osobnim odnosima. U BZP tijela nadležna za katastar nadležna su za katastarske podatke, a zemljišnoknjižni sudovi za podatke o nositeljima knjižnih prava, pravnim činjenicama i osobnim odnosima. 

Ovom izmjenom Zakona uvode se promjene u načinu prikupljanja podataka o katastarskim česticama i osobama koje sudjeluju u postupcima katastarske izmjere. Definiraju se postupci obavještavanja, pozivanja i sudjelovanja svih osoba koje sudjeluju ili imaju interes sudjelovati u tim postupcima i detaljno se propisuju radnje u izradi, pregledu i potvrđivanju geodetskih elaborata. 

Isto tako, propisuje se da se katastarski operat otvara istovremeno s otvaranjem zemljišne knjige, te se usklađuju postupci s onima propisanima Zakonom o zemljišnim knjigama. 

Kako su priopćili iz Državne geodetske uprave navedene izmjene utjecat će na osiguravanje suvremenog i učinkovitog sustava zemljišne administracije koji bi trebao doprinijeti povećanju pravne sigurnosti u postupanju s nekretninama, poticati i ubrzavati procese ulaganja u nekretnine i poboljšati funkcioniranje tržišta nekretnina.

O čemu se točno radi?

Ako se vratimo malo u 2021. godinu možemo se podsjetiti kako je Hrvatski sabor 1. listopada 2021. donio program koji se službeno zove „Višegodišnji program katastarskih izmjera građevinskih područja za razdoblje 2021. - 2030.“ temeljen na Zakonu o državnoj izmjeri i katastru nekretnina,  koji nalaže donošenje  „Programa obnove zemljišnih registara putem katastarskih izmjera“.  Aktivnostima iz Programa bi se trebali osigurati ažurni podaci o nekretninama u građevinskim područjima u Republici Hrvatskoj i područjima oko građevinskih područja koji su važni za razvoj gradova i općina, županija i države te u kojima se obavlja više od 80 posto gospodarskih aktivnosti, a koji su nužni za nesmetan promet nekretninama, prostorno planiranje i gradnju, za poslove zaštite prirode i okoliša, održivi razvoj.

Kako je Zakon već stupio na snagu krajem 2021. godine, tijekom zadnje dvije godine aktivno se počeo provoditi. Ipak, tijekom provođenja Zakona  uočeni su neki nedostaci i nejasnoće zbog kojih se išlo u novu izmjenu Zakona. 

Prema riječima saborske zastupnice Anke Mrak Taritaš ovaj projekt obuhvaća izmjeru i novo određivanje granica za 9,7 posto površine Republike Hrvatske, odnosno 550.000 hektara zemlje koje pripadaju pod 3.450 katastarskih općina u dijelovima u kojima se odvija 80 posto gospodarskih djelatnosti. Prema podacima DGU-a za sada je završena katastarska izmjera u 356 katastarskih općina, trenutno je u tijeku katastarska izmjera u 73 jedinice lokalne samouprave i obuhvaćeno je 380.000 katastarskih čestica.

Nejasnoće koje su se javile tijekom provođenja starog Zakona su se većinom odnosile na način obavještavanja svih sudionika u postupku izmjere, a to se odnosi na vlasnike, suvlasnike, međaše i sve koji vide pravni i osobni interes na tim katastarskim česticama za koje se uspostavlja izmjera. Vjerojatno ste uočili reklamu na televiziji od Državne geodetske uprave gdje su nas pozivali da se odazovemo. Iskreno meni nije odmah bilo jasno kome i kada se trebamo odazvati, pa sam se posvetila proučavanju Zakona.

Isječci iz izmijenjenog Zakona

Prema članku 45. Zakona sudionici su „Osobe upisane u katastarski operat, zemljišnu knjigu, kartone zemljišta, pologe isprava, osobe koje su upravitelji nekretnina i druge osobe koje imaju pravni interes sudjeluju u postupcima katastarske izmjere i izrade katastarskog operata katastra nekretnina".

Prema članku 46. "Osobe iz članka 45. ovoga Zakona na području na kojemu se provodi katastarska izmjera dužne su na dan koji je određen pozivom pokazati lomne točke granica zemljišta za koja će se osnovati katastarske čestice sukladno odredbama ovoga Zakona. Poziv na obilježavanje granica zemljišta dostavlja se osobama iz članka 45. ovoga Zakona u skladu s člankom 73.a ovoga Zakona. Za nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske te za opća i javna dobra, poziv dostavlja se nadležnom tijelu sukladno zakonu kojim se uređuje upravljanje nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske odnosno pravnoj osobi koja na temelju posebnih zakona upravlja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske odnosno općim i javnim dobrima. U postupku obilježavanja lomnih točaka granica zemljišta izvoditelj osigurava stručnu pomoć i trajne međne oznake. Obilježavanje lomnih točaka granica zemljišta trajnim međnim oznakama u okviru ugovorenih poslova obavlja izvoditelj. Dokazi o obavljenoj dostavi poziva prilažu se elaboratu katastarske izmjere.“

U postupku obilježavanja granica zemljišta izvoditelj izrađuje popis katastarskih čestica u kojem osobe koje su pokazale lomne točke granica zemljišta, a koje je izvoditelj obilježio i prikazao na skici izmjere, potpisom iskazuju suglasnost s obilježenim granicama zemljišta. Ako neka od osoba nije suglasna s obilježenim granicama zemljišta na granici njihovih katastarskih čestica, takva granica označuje se spornom.

Sada se sigurno pitate na koji način će se pozivati vlasnike čestica kojima se obilježavaju granice. To objašnjava izmijenjeni članak 73.a ovoga Zakona i nalaže sljedeće:

"(1) Pismena u postupcima katastarske izmjere i izrade geodetskih elaborata dostavljaju se na adrese za koje je utvrđeno da se dostava može izvršiti. (2) Kad osobna dostava nije obvezna, a osoba kojoj se pismeno iz stavka 1. ovoga članka dostavlja ne zatekne na adresi iz pismena, dostavljač će ostaviti pismeno kod punoljetne osobe zatečene na adresi ili u kućni kovčežić ili pretinac, a u tom se slučaju na pošiljci i dostavnici naznačuje dan i način dostave. (3) Dostava se smatra obavljenom danom uručenja naslovljenoj osobi, ostavljanjem pismena punoljetnoj osobi zatečenoj na adresi, odnosno danom ostavljanja pismena u kućnom kovčežiću ili pretincu. (4) Kad dostavljač prilikom pokušaja dostave sazna da postoje razlozi zbog kojih pismeno uopće nije moguće uručiti naslovljenoj osobi (npr. nepoznat, odselio, umro i sl.), pismeno će vratiti pošiljatelju, uz naznaku razloga zbog kojih pismeno nije moguće dostaviti. (5) Pismena za koja je razvidno da se dostava ne može izvršiti te pismena iz stavka 4. ovoga članka objavit će se na oglasnoj ploči Državne geodetske uprave. (6) Smatrat će se da je dostava obavljena osmoga dana od dana stavljanja pismena na oglasnu ploču Državne geodetske uprave. (7) Oglasna ploča Državne geodetske uprave vodi se elektronički.“

Što ako se ne odazovete?

Ako niste u mogućnosti doći u navedeno vrijeme, obilježavanju čestice mogu pristupiti vaši nasljednici, osobe u bližoj rodbinskoj vezi ili treće osobe uz predočenje osobne iskaznice i punomoći izdane od strane nositelja prava na zemljištu (ovlaštenje nije potrebno ovjeravati kod javnog bilježnika). Osoba koja umjesto vas pristupa obilježavanju mora znati vaš OIB, adresu prebivališta i broj telefona te mora biti informirana o katastarskoj čestici čijem obilježavanju pristupa.

Ako se osobe iz članka 45. ovoga Zakona nisu odazvale pozivu na obilježavanje, izvoditelj će za potrebe iskazivanja katastarskih čestica u elaboratu katastarske izmjere:
   1. kao granice zemljišta preuzeti obilježene granice susjednih zemljišta u postupku obilježavanja iz članka 46. ovoga Zakona, a ako isto nije moguće
   2. preuzeti podatke o lomnim točkama međa i drugih granica katastarskih čestica iz postojećeg katastarskog operata uz prethodno odobrenje osobe za provedbu tehničkog nadzora nad poslovima katastarske izmjere te nadležnog područnog ureda za katastar odnosno ureda Grada Zagreba.

Nakon izmjere, izvođač će napraviti službeni elaborat i pozvati spomenute sudionike na njegovo predočavanje. U postupku predočavanja elaborata katastarske izmjere nazočne osobe potvrđuju da su im podaci o katastarskim česticama predočeni te potpisuju izjavu kojom potvrđuju da su suglasni s predočenim podacima o katastarskim česticama u popisnom listu i izvodu iz katastarskog plana s koordinatama katastarske čestice, kao i da su upoznati s posljedicama ne prilaganja akata. Kada nazočna osoba nije suglasna s predočenim podacima o katastarskim česticama, može iskazati s kojim podacima nije suglasna, o čemu izvoditelj sastavlja bilješku i obavlja terenski očevid.

Za još detalja izmijenjenog Zakona i podrobnije upute pogledajte pojedinosti Konačnog prijedloga usvojenog Zakona.

Što ako se ne možete usuglasiti sa susjedom oko međe?

Nositelji prava na katastarskim česticama koji se ne mogu usuglasiti oko međe, jer svaki ima svoje mišljenje od kojeg ne odstupa, obilježavaju svaki svoj prijedlog međe. Međne oznake moraju označiti različitim bojama, a spor će riješiti nadležni sud uobičajenim postupkom. Kako sudski spor košta i traje vremenski dugo u interesu je stranaka da se probaju dogovoriti na licu mjesta kako bi, nakon obnovljene zemljišne knjige i obnovljenog katastarskog operata, imali čiste papire za svoju nekretninu. U ovakvim situacijama je zato nužna prisutnost kod izmjere svih zainteresiranih osoba.

Zaključak

Na sjednici Sabora na kojoj se razgovaralo o Konačnom prijedlogu izmjena ovoga Zakona oporba je postavila pitanje zašto se platforma e-Građani ne koristi za pozivanje, predstavljanje elaborata i za dalje sudjelovanje u ovome programu. Odgovoreno je da je sve to omogućeno kroz Zakon o opće upravnom postupku ali detalje postupka nisu objasnili.

Zaključujem da je lako moguće da u ovome postupku katastarske izmjere budete zakinuti ako ne dobijete informaciju o datumu izmjere, i ako vaši podaci o vlasništvu nisu ažurirani u katastru na adresi na kojoj primate poštu, jer iskreno zaista ne znam tko svaki dan pregleda oglasnu ploču bilo koje državne uprave, a posebno geodetske. Oporba je reagirala i s pitanjem što je s osobama iz ruralnih područja koji nemaju pristup elektroničkoj oglasnoj ploči, pa je odgovor gospođe Bošnjak, koja je u Saboru predstavila predlagatelje ovog Zakona, bio da oni koji ne dobiju poziv će vjerojatno čuti o izmjeri preko javnih skupova koji se rade većinom u ruralnim sredinama i da se vjeruje da su građani itekako upoznati sa situacijama kada se radi o obilježavanju međa i da iskazuju interes u mjestima gdje inače žive i obitavaju.

Iskreno, s obzirom na veliku nesređenost zemljišnih knjiga i katastra u dijelu vlasništva gdje postoje parcele s po 50 i više suvlasnika, od kojih pola nije više živo, a pola ih nije nikad dalo adresu stanovanja ili OIB, definitivno nije lako sve sudionike pozvati. Vjerujem da je kroz ovaj projekt, i država postala svjesna vitalne važnosti sređivanja vlasničke strukture na nekretninama i u katastru i u zemljišnim knjigama i da će probati ubrzati rad sudova u ovom području. Ovdje država ovisi o radu sudova koji rješavaju vlasništvo nad nekretninama i mislim da je skoro svaki od čitatelja već bio u prilici doći do neke vrste "zida" jer se nije mogao uknjižiti i upisati svoje vlasništvo jer mu možda čestica ima pola suvlasnika nepoznatog boravišta i kada hoćete dokučiti tko su onda opet naiđete na novi zid gdje takvih nepoznatih suvlasnika u bazama MUP-a ima pedesetak i više s istim imenom i prezimenom, pa sud ne zna koga pozvati i odbacuje predmet. Kada bi sve adrese posjednika i vlasnika nekretnina u zemljišnim knjigama bile točne onda ne bi niti trebalo raditi javne pozive ili skupove.

Zato je prvo je trebalo javno pozvati sve vlasnike i posjednike nekretnina da prijave svoje točne adrese na nekretninama i olakšati im da to mogu napraviti i preko e-Građani ili slične platforme a onda ići na izmjere i zadiranje u međe i vlasništvo. Zbog toga mi se čini da će se ovaj projekt odužiti mimo zadanih rokova, ali važno je biti upućen i pratiti njegovu implementaciju, da na kraju vlasnici ne bi bili oštećeni kod novih izmjera i određivanja međa njihovih nekretnina.