Priuštivost stanova u Hrvatskoj: Je li vrijeme za novi način razmišljanja i djelovanja?

Već godinama se u medijima provlači narativ da su cijene nekretnina u Hrvatskoj nedostižne građanima, pa se naglašavaju ekstremni primjeri poput: „Cijene eksplodirale!“ ili  „Stanovi nikad skuplji!“. Ipak realna slika može biti puno nijansiranija.  Mnogi nisu ni svjesni da je kupnja nekretnina u Hrvatskoj priuštivija nego je bila prije deset do petnaest godina. Je li problem u cijenama ili mentalitetu? Pokazat ćemo zašto je to tako, i kako na to poskupljenje cijena ne gledati "crno-bijelo". 

Već sam dosta pisala o nekretninama, isplativosti njihove kupnje, promjenama zakona, novim regulativama, novim uvjetima kreditiranja i raznim drugim utjecajima na njihove cijene pa se sada neću ponavljati, ali čitajući komentare čitatelja iz svih tih članaka izrodila se i ova tema o tome jesu li, bez obzira na više cijene nekretnina u Hrvatskoj, one ipak priuštivije nego su ikada bile? Je li došlo doba koje od nas očekuje da se odmaknemo od uvriježenih stavova i sagledamo širu sliku. Očekivanje da će si prosječan kupac moći lako priuštiti stan u središtima velikih gradova nikad nije bilo realno, ni kod nas, a ni u Europi. Mlade ljude na tržištu rada hvata panika kada to čuju i vjerujem da ih takve vijesti obeshrabruju pa, u potrazi za "boljim životom", odlaze u inozemstvo. Hoćemo li čekati da nekim čudom cijene padnu, kukati kako je sve preskupo ili ćemo nešto poduzeti za sebe? Što se mora dogoditi kako bi spriječili "psihološke barijere" koje nas koče u mijenjanju perspektive i koje nam stvaraju težnju za nedostupnim.

Vrijeme je da počnemo postavljati nova pitanja: Jesmo li spremni istražiti alternative izvan gradskog centra? Može li se kvalitetan život graditi i na rubnim područjima ako su prometne veze i sadržaji na visokoj razini? Možda nije riječ o nedostupnosti stanova, već o prilici da oblikujemo novi model stanovanja – onaj u kojem su kvaliteta života, povezanost i održivost važniji od same lokacije.

Što nam pokazuje analiza primjera priuštivosti

Analizirali smo kupnju stana od 65 m2 u Zagrebu 2008., 2013. i 2024. godine. U našoj analizi usporedili smo važne faktore poput prosječne cijene kvadrata stana, kamatne stope na kredite, prosječne mjesečne neto plaće i količinu četvornih metara  koji su se mogli kupiti nekada i sada od prosječne godišnje plaće. U zadnje vrijeme je jako popularno "baratati" nekim indeksima i faktorima, pa se tako izrodio i indeks priuštivosti nekretnina koji stavlja u omjer središnju cijenu nekretnine s godišnjim iznosom prosječne plaće građana. Što je taj indeks veći, to je priuštivost nekretnina manja. Dobili smo zanimljive rezultate:

Nakon usporedbe stanja s kraja 2024. godine s razdobljem od 2008. godine, kad su cijene nekretnina također bile visoke, kamatne stope na stambene kredite dvostruko veće, a rata kredita iznosila skoro 100 % od prosječne plaće sagledali smo situaciju iz druge perspektive. 2008. godine osoba je mogla kupiti samo 5 kvadrata prosječnog stana od svoje godišnje plaće. Istina je da su cijene nekretnina bile niže, ali su zato i plaća i priuštivost bile niže. Isto tako, uvjeti kreditiranja su bili dosta stroži i morao se dati veći ulog u kredit, što je nekada iznosilo i do 20 % od vrijednosti stana. U to vrijeme je obavezno trebalo naći i jednog ili dva jamca, što nikada nije lako. U 2013. godini je situacija bila bolja nego u 2008. godini, jer su cijene stanova malo pale, pala je i kamata kredita ali prosječna plaća nije puno narasla pa je i dalje veliki udio od 68 % anuiteta bio u prosječnoj plaći građana.

Prema statistici DZS-a, prosječna neto plaća je od 2020. do 2024. godine porasla za skoro 50 %, a banke su krajem 2024. godine nudile najpovoljnije uvjete kreditiranja ikad, gdje je kamata na stambene kredite iznosila oko 2,9 %, pa je postotak anuiteta u prosječnoj plaći u našem primjeru iz 2024. godine iznosio 46 %. Izvor prosječne cijene nekretnina u 2024. godini smo koristili iz medija i s ovoga linka. Još uz to, osoba je prošle godine mogla kupiti skoro 2 m2 prosječnog stana više od svoje godišnje plaće nego je to mogla prije 16 godina. Zanimljivo je da, iako mnogi tvrde da su stanovi „nepriuštivi“, prodaja i dalje ide jako dobro, što znači da kupaca ima. Istraživanja kažu da oko 60 posto kupaca plaća nekretnine gotovinom, a ostali s kreditom. Naravno da kupuju i stranci i iseljenici, ali ne možemo reći da ne kupuju i naši prosječni građani. 

Ipak, percepcija nedostupnosti ostala je gotovo nepromijenjena. Jedan od ključnih faktora u toj percepciji jest mentalitet vezan uz lokaciju. Hrvatski građani često priželjkuju stanovanje u urbanim središtima, dok prigradska naselja, koja nude niže cijene i bolju kvalitetu života, ostaju u drugom planu. U europskim metropolama takva su naselja već desetljećima sinonim za moderni način života, zahvaljujući dobro razvijenoj infrastrukturi i prometnoj povezanosti, a stan u širem centru urbanih središta prosječni građani više ni ne pomišljaju kupiti.

Što je potrebno kako bi promijenili perspektivu?

Budući da još uvijek kod mnogih vlada mentalitet da je sve „daleko“ ako nije unutar par tramvajskih stanica od centra, do njih ne dopire realnost i činjenica da se iz nekih prigradskih naselja može brže doći do grada nego iz pojedinih „skupih“ kvartova u Zagrebu. Mnogi nisu ni svjesni da se u prigradskim naseljima infrastruktura sve više poboljšava. Iako neki misle da su ta mjesta „predaleko“, modernizacija prometnica, nove željezničke linije i bolje prometno planiranje dugoročno će ih učiniti još konkurentnijima. Sve to znači da nije toliko važno biti „blizu centra“ nego imati dobru povezanost s centrom, a to su dvije različite stvari.

Trenutno još uvijek postoji neka vrsta „psihološke barijere“ prema životu u predgrađu, ali realno gledano, ljudi će se morati prilagoditi jer centar grada nikad neće pojeftiniti zbog velike potražnje, a predgrađa će s vremenom postajati sve kvalitetnija.

Kakva bi trebala biti uloga gradova i države u toj promjeni perspektive?

Naravno, odgovornost za promjenu perspektive ne leži samo na građanima nego i država i gradovi imaju ključnu ulogu u poticanju razvoja prigradskih naselja. Uloga države mora biti na decentralizaciji velikih gradova kroz poticanje aktivnijeg naseljavanja prigradskih naselja. Ako država i gradovi ulaganjima učine prigradska naselja privlačnijima, ljudi će ih prirodnije prihvatiti kao jednako vrijednu opciju koja bi pomogla znatno unaprijediti kvalitetu života i izvan užih gradskih središta.

Bolja željeznička infrastruktura – češći i pouzdaniji vlakovi bi privukli više ljudi koji bi ih koristili umjesto automobila. U razvijenim europskim gradovima vlakovi su okosnica dnevnih migracija prema centrima.

Ulaganja u sadržaje – gradnjom dovoljno škola, vrtića, shopping centara, zdravstvenih ustanova, kulturnih sadržaja i sportskih objekata u prigradskim naseljima ljudi će manje imati osjećaj da „moraju u grad“ za osnovne stvari.

Poticanje razvoja stanogradnje – gradnjom više subvencioniranih stanova u tim područjima, cijene bi ostale povoljnije, a potražnja bi bila stabilnija.

Ako bi država uvela subvencije za kupovinu nekretnina u prigradskim područjima, ili čak poticaje za preseljenje, ljudi bi bili motivirani razmotriti sve alternative, pa mislim da bi za 10-15 godina mogli imati situaciju sličnu onoj u Austriji ili Njemačkoj, gdje je normalno živjeti izvan grada i putovati do posla bez problema, tako da bi stanovi bili još više priuštivi.  Možda čak i porezne olakšice ili neki oblici subvencioniranog prijevoza mogu biti motivacija za one koji žele živjeti izvan Zagreba i većih hrvatskih gradova.

Kako bi mogla izgledati nova stambena politika?

Ako bi se ostvarilo ovo do sada rečeno, samci i mladi bez djece će vjerojatno i dalje htjeti biti u Zagrebu i velikim gradovima zbog posla, studiranja, društvenog života i praktičnosti – njima je važna blizina sportskih i kulturnih događanja, fakulteta kao i poslovnih prilika. No, obitelji će prirodno tražiti više prostora, mirnije okruženje i bolju kvalitetu života, što ih vodi prema naseljima s dobrom infrastrukturom, tako da će demografija odrediti gdje će tko kupovati nekretnine.

📌 Što će privlačiti obitelji životu u predgrađu?

-Niže cijene nekretnina – za isti novac mogu dobiti veći stan ili čak kuću s dvorištem
-Manje gužve i bolja kvaliteta života – više zelenih površina, manje buke i stresa
-Razvijena infrastruktura – škole, vrtići, trgovine, zdravstvene ustanove su ključni faktori pri odluci
-Bolja sigurnost i zajednica prilagođena obiteljskom životu
-Mogućnost rada od kuće

📌 A što će zadržavati mlade u Zagrebu i većim gradovima?

-Poslovi – većina radnih mjesta je u većim gradovima
-Društveni život – eventi, noćni život su ključni za mlađu populaciju
-Studiranje - mladima je prktičnije da budu što bliže svojim fakultetima
-Brza dostupnost svega – mladi bez obitelji su manje spremni na putovanja od 30-40 minuta do grada.

Primjeri iz Europe – Berlin, Beč, Ljubljana – kako drugi gradovi razvijaju predgrađa i decentraliziraju stanovanje?

Berlin je poznat po svojoj snažnoj mreži javnog prijevoza, koja omogućava brzu povezanost s predgrađima poput Potsdama ili Spandaua. Kroz ulaganja u javni prijevoz, stambene zone na rubovima grada postale su atraktivne opcije za obitelji i mlade profesionalce.

U Beču, sustav socijalnog stanovanja i poticaji za izgradnju stanova u prigradskim područjima omogućuju visok životni standard po pristupačnim cijenama. Grad kontinuirano razvija nove stambene zone s naglaskom na održivost i zelene površine.

Ljubljana, iako manja, ulaže u razvoj biciklističkih staza i poboljšanje željezničkih linija koje povezuju središte s okolnim mjestima poput Domžala. Takva ulaganja čine prigradska naselja atraktivnim mjestima za život, bez gubitka kvalitete života.

Primjer iz Hrvatske

Istaknula bih primjer grada Dugog Sela. Ako ste bili u tom gradu prije 20-30 godina i sada, razlika je ogromna. Većina građana Dugog Sela imaju skoro svu infrastrukturu počevši od struje, vode, gradskog plina, toplane, kanalizacije i optičkog interneta pa do svih sadržaja poput vrtića, osnovnih i srednjih škola, glazbene škole, doma zdravlja, privatnih klinika, a grad postaje i shopping meka zbog otvaranja poznatijih trgovačkih lanaca i shopping centara, a i blizine Designer Outlet centra. Nedavno sam u šali rekla: "e pa fali im još samo Muller i Spar" pa su mi rekli da su i te trgovine u procesu otvaranja.

Kada živite i radite u Dugom Selu, praktički nemate potrebu ići u Zagreb, koji je udaljen samo pola sata normalne vožnje autom ili još brže vlakom, osim ako građani trebaju bolnice. Sve osnovno za život tamo imate. Saznali smo da gradonačelnik Nenad Panian jako dobro zna iskoristiti EU fondove i transparentno raspolaže s budžetom grada, pa je od 2020. do 2023. godine privukao  bespovratnih sredstava iz EU fondova u visini jednog gradskog proračuna. Aktivno širi poduzetničke zone, otvara nove vrtiće, subvencionira udžbenike i u osnovnim i u srednjim školama. Grad financira besplatne obroke u školama pa čak i logopedske tretmane. Trenutno je u izgradnji obilaznica s dva nadvožnjaka, iznad prometnih pruga, da bi grad imao bolju cirkulaciju i bržu povezanost. Pa eto nam i odličnog domaćeg primjera na koji bi se mnogi trebali ugledati, pa zato nije bez razloga proglašen gradom s velikim naseljavanjem mladih obitelji i najvećim prirodnim prirastom stanovništva u Hrvatskoj. Njihov moto je "Mali grad za miran i kvalitetan život”. Po visokom natalitetu, uz Dugo Selo tu su i gradovi Solin, Metković i Imotski.

Zaključak

Bilo bi dobro unijeti malo optimizma mladima koji počinju samostalno živjeti i koji dolaze na tržište rada. Trebalo bi i promijeniti perspektivu gledanja na problematiku priuštivosti stanovanja. Možda se naši stari sjećaju kako je u njihovo doba bila velika devalvacija dinara i vlada je brisala nule s novčanica, pa su mnogi mogli otplatiti kredit u mjesec dana umjesto za 10 godina. Ali to su prošla vremena koja se neće vratiti, i za njih možemo samo reći "nekad bilo, sad se spominjalo". Sada živimo u drugačijem vremenu koje od nas očekuje fleksibilnost i strpljenje. Informacije o cijenama, lokaciji stanova, kamatama i ostalom su nam dostupnije nego ikad i mogu se saznati iz udobnosti svoga doma. I tu smo u velikoj prednosti nego prije.

Iz našeg primjera smo utvrdili da je prosječni građanin u 2024. imao veće šanse kupiti stan na kredit nego u 2008. ili 2013. godini. Trebamo se nadati da dolazi vrijeme većih mogućnosti i ako se ovaj trend rasta plaće nastavi, situacija bi mogla biti sve povoljnija. Mada nebi trebali inzistirati na životu u središtu metropola i kupovati preskupe stanove ako to nije nužno. 

Povećanje povezanosti i razvijanja novih naselja moglo bi značajno smanjiti pritisak na velike gradove i omogućiti ljudima da uživaju u boljoj kvaliteti života, bez potrebe za životom u gužvi. Također, pristup financijskim sredstvima lokalnim vlastima i dovođenje investitora kako bi sve bolje razvijali svoja naselja, gradili škole, vrtiće, trgovačke centre i druge sadržaje, može ubrzati proces. Ako se stvore takvi uvjeti, ljudi će sve više prepoznavati prednosti života izvan urbanih središta. Imamo priliku učiti iz prošlih iskustava i primjera dobro organiziranih prigradskih naselja koja su već prisutna u Hrvatskoj. Treba inzistirati da se takav trend i nastavi razvijati dalje.

Kako smo rekli, uz političku volju, pravilnu distribuciju resursa i, naravno, transparentnost i efikasnost, mogli bismo vidjeti stvarne promjene. I krajnje je vrijeme da se takvi koraci poduzmu, jer budućnost ne čeka! Držim fige da se pojave pravi lideri sa strategijama koji će usmjeriti gradove na pravi put. To ovisi i o nama i o tome koga ćemo birati za vlast i kakve će programe nuditi. Dakle, perspektivu moraju promijeniti svi, i građani a i vodstvo gradova i države. Tada bi sve ovo što spominjemo postala stvarnost i više ne bi čekali na beznadna pojeftinjenja stanova, stalno postavljali pitanja oko priuštivosti stanovanja, nego bi imali viziju onoga što možemo i želimo.