Mogu li stambene zadruge promijeniti tržište nekretnina u Hrvatskoj i postati novi trend?

Prema Nacionalnom plan stambene politike RH do 2030. godine, koji je predstavljen krajem prošle godine, ministar Bačić je najavio da su u plan uvrštene i neprofitne stambene zadruge. Po njegovom planu, poticanjem neprofitnih stambenih zadruga izgradit će se 1.200 novih stambenih jedinica. Koliko zapravo znate o stambenim zadrugama? U nastavku ćemo objasniti što su stambene zadruge i kako one funkcioniraju.

Foto: Pedro Miranda, Unsplash

Koliko uopće znamo o stambenim zadrugama, što su one točno, kako se osnivaju i financiraju? Na tu je temu prošle godine Jasmina Džanović, za Savjeti.hr napravila anketu među građanima Hrvatske o tome koliko znaju o stambenim zadrugama i jesu li imali iskustva s njima. U anketi je dobiveno ukupno 302 odgovora iz 15 hrvatskih županija, odnosno 46 hrvatskih gradova i općina. Prema rezultatima ankete samo 30 % ispitanika je znalo što su stambene zadruge, a samo 8,6 % su imali iskustva tj. upoznati su s funkcijom stambene zadruge.

S obzirom na, to probat ćemo ovdje malo više napisati o stambenim zadrugama, postojećem hrvatskom Zakonu i međunarodnim iskustvima.

Što je to stambena zadruga?

Stambena zdruga je oblik kolektivnog stanovanja, gdje članovi zajednički upravljaju i koriste stambene objekte. Glavna svrha stambene zadruge je omogućiti pristupačno i stabilno stanovanje članovima, često bez klasične privatne vlasničke strukture.

Ključne značajke stambene zadruge su:

-Zajedničko vlasništvo i upravljanje – Članovi zadruge zajedno donose odluke o održavanju, financiranju i pravilima korištenja stanova.
-Neprofitni model – Cilj nije ostvarivanje profita ili preprodaja, već osiguravanje povoljnog i održivog stanovanja.
-Demokratsko odlučivanje – Svaki član obično ima jednak glas bez obzira na veličinu stana koji koristi.
-Dugoročna stabilnost – Umjesto kupnje stana, članovi često plaćaju određenu članarinu ili doprinos, čime osiguravaju pravo korištenja nekretnine.
-Povoljnije stanovanje – Budući da stambene zadruge nisu vođene profitom, one mogu osigurati povoljnije uvjete stanovanja u usporedbi s tržišnim najmovima ili kupnjom i manje su podložne tržišnim oscilacijama
-Održivi modeli stanovanja (često s fokusom na ekološku gradnju).

Osnivanje stambene zadruge

Stambena zadruga se osniva kao pravna osoba (zadruga), a proces uključuje:
-Okupljanje osnivača (obično 3 ili više osoba)
-Izradu statuta i registraciju u nadležnom uredu.
-Definiranje pravila upravljanja i financiranja.
-Prikupljanje početnog kapitala (članarine, depoziti).

U Hrvatskoj se zadruge registriraju prema Zakonu o zadrugama članak 60.-65. Ako je JLS pokretač stambene zadruge onda on raspisuje natječaj za osnivanje zadruge i u većini slučajeva daje neko zemljište, pod gradskim vlasništvom, za korištenje pri izgradnji stanova.

Tko financira gradnju stanova u vlasništvu stambene zadruge?

Stambene zadruge mogu koristiti različite izvore financiranja, uključujući:

-Doprinosi članova – Svaki član može uplatiti određeni iznos kao udio u zadruzi.
-Krediti i zajmovi – Zadruga može uzeti kredit od banaka ili kreditnih unija.
-Državne subvencije i EU fondovi – U nekim zemljama postoje poticaji za stambene zadruge.
-Suradnja s gradovima – Lokalne vlasti ponekad daju zemljište pod povoljnim uvjetima.

U nekim europskim modelima (npr. u Austriji ili Švicarskoj), država pomaže zadruzi s povoljnim kreditima ili oslobađa dio troškova zemljišta.

Kako se biraju članovi zadruge?

Članovi zadruge biraju se prema pravilima koje osnivač zadruge postavlja. Obično se koriste kriteriji kao što su:

-Financijska stabilnost – Kandidati trebaju biti u mogućnosti plaćati članarinu i doprinose.
-Društvena odgovornost – Neke zadruge imaju prioritete (mlade obitelji, starije osobe, ekološki orijentirani stanari itd.).
-Usklađenost s vrijednostima zadruge – Članovi se često biraju kroz intervjue kako bi se osiguralo da dijele principe zajedničkog života i upravljanja.

U nekim modelima postoje liste čekanja, a zadruge mogu primati nove članove kada se oslobode stanovi.

Da li član stambene zadruge ikad dobije udio koji je uložio prilikom učlanjivanja u zadrugu i gradnji stanova?

DA, ali uz uvjete. Većina stambenih zadruga koristi depozit kao ulaganje u zajedničku imovinu. Ako član napusti zadrugu, depozit mu se može vratiti, ali ne odmah – često tek kada novi član preuzme njegovo mjesto i uplati isti ili sličan iznos. Ponekad se od iznosa odbijaju određeni troškovi održavanja ili amortizacije. U nekim modelima depozit se ne vraća, ali član može prenijeti svoje pravo nekom drugom.

Ukratko: nije klasična najamnina, ali nije ni potpuno vlasništvo – više kao ulaganje u kolektivnu imovinu.

Ako je zadruga dobila kredit za gradnju stanova tko ga je dužan vraćati?

Ako se gradnja financira kreditom, otplatu preuzima zadruga kao pravna osoba, a članovi plaćaju kroz:

-Mjesečne stanarine/doprinose – koje pokrivaju ratu kredita, održavanje i troškove.
-Početne uplate članova – pomažu da se smanji iznos kredita.
-Moguće subvencije – ako država ili grad pomognu zadruzi.

Kredit nije na pojedinca, već na zadružno tijelo, što znači da članovi zajedno sudjeluju u troškovima, ali nemaju individualnu hipoteku kao kod klasične kupnje stana.

Koji su razlozi propadanja zadruge?

Ako bi zadruga propala, moglo bi doći do gubitka depozita članova, ovisno o pravnoj strukturi i ugovorima. Po našim saznanjima, i bivšim iskustvima najveći razlozi propadanja zadruge su sljedeći:

1. Financijski problemi

Previsok dug – Ako zadruga uzme preveliki kredit koji ne može otplaćivati, može doći do bankrota.

Neplaćanje članarina – Ako previše članova prestane plaćati svoje doprinose, zadruga ne može pokrivati troškove.

Loše financijsko planiranje – Ako se ne predvide troškovi održavanja ili ako gradnja postane preskupa zbog iznenadnog velikog poskupljenja materijala ili radne snage, zadruga može upasti u dugove.

PRIMJER IZ PRAKSE: U Kanadi je nekoliko zadruga propalo jer su bile ovisne o državnim subvencijama, koje su kasnije ukinute, pa nisu mogle pokriti troškove.

2. Loše upravljanje i nesloga među članovima

-Nejasna pravila upravljanja – Ako zadruga nema jasna pravila o tome kako se donose odluke, može doći do sukoba.

-Svađe među članovima – Nesuglasice oko troškova, pravila stanovanja ili primanja novih članova mogu dovesti do raspada zajednice.

-Nedostatak stručnog vodstva – Ako nitko u zadruzi nema iskustva u financijama i vođenju nekretnina, mogu nastati ozbiljni problemi.

PRIMJER IZ PRAKSE: U Njemačkoj su neke zadruge propale jer su članovi imali previše različitih vizija – neki su htjeli luksuzno uređenje, dok su drugi htjeli što jeftinije stanove, što je dovelo do neodrživih troškova.

3. Pravni i regulatorni problemi

-Loši ugovori – Ako ugovori između zadruge, banaka i gradskih vlasti nisu dobro definirani, može doći do pravnih sporova.

-Problemi s gradnjom – Ako se gradnja odulji ili naiđe na probleme (npr. građevinske dozvole, žalbe susjeda), troškovi mogu narasti izvan kontrole.

-Promjene u zakonima – Ako država promijeni zakone o subvencijama ili porezima, zadruga može izgubiti financijsku održivost.

PRIMJER IZ PRAKSE: U SAD-u je propalo nekoliko zadružnih projekata jer su porezni zakoni promijenjeni, pa su zadruge izgubile povlastice na kredite i zemljišta.

4. Gubitak interesa i iseljavanje članova

-Odlazak članova bez novih prijava – Ako ljudi napuste zadrugu i nema dovoljno novih članova, može doći do financijskih problema.

-Rast cijena na tržištu – Ako cijene nekretnina rastu, neki članovi mogu radije prodati ili napustiti zadružni model.

-Promjena demografije – Ako je zadruga formirana za određenu grupu (npr. mlade obitelji), ali te obitelji kasnije isele, može doći do problema s popunjavanjem stanova.

PRIMJER IZ PRAKSE: U Francuskoj su neke zadruge propale jer su mladi članovi odselili u veće gradove, a stariji stanovnici nisu mogli pokriti troškove održavanja.

Kako probati izbjeći probleme koji mogu uzrokovati propadanja stambenih zadruga?

Izbjegavanje problema u stambenim zadrugama zahtijeva dobro planiranje, jasna pravila i odgovorno upravljanje. Evo ključnih načina kako spriječiti propast zadruge:

1. Financijska stabilnost od samoga početka koja iziskuje realističan financijski plan. Prije gradnje treba izraditi detaljan proračun koji uzima u obzir sve troškove (ne samo gradnju, nego i dugoročno održavanje). Financijski plan bi trebao uključivati:

-Sigurno financiranje uključuje ne oslanjanje na samo jedan izvor (npr. samo kredite ili samo subvencije), već kombinirati  početne uloge članova (ali ne prevelike da ne bude financijski teret), s povoljnim kreditima od banaka ili kreditnih unija. Svakako uključiti i subvencije i potpore ako su dostupne.

-Fiksni mjesečni doprinosi bi trebali osigurati da članovi plaćaju redovite članarine koje pokrivaju otplatu kredita, pričuvu za održavanje i nepredviđene troškove.

-Plan za krizne situacije, što znači da ako netko prestane plaćati, važno je imati fond za hitne slučajeve ili mogućnost pronalaska novih članova.

PRIMJER DOBRE PRAKSE: U Švicarskoj zadruge često traže od članova polog koji im omogućuje početno financiranje, ali i osigurava da postoji novac ako netko izađe iz sustava.

2. Profesionalno i demokratsko upravljanje gdje bi upravljali stručnjaci, što znači da iako je zadruga demokratska, važno je imati stručne ljude koji će voditi financije i administraciju (računovođe, pravnike). Pravila odlučivanja moraju svima biti jasna od samoga početka. Treba definirati kako se donose odluke, koji su minimalni financijski uvjeti za članstvo, kako se biraju novi članovi i što se događa ako netko prestane plaćati.

Zadruga treba imati transparentnost u financijama i odlukama kako bi svi članovi znali gdje odlazi njihov novac. To se može provesti kroz redovite sastanke, organiziranja grupa svih članova na emailu, ili digitalnim platformama za komunikaciju.

PRIMJER DOBRE PRAKSE: U Danskoj mnoge zadruge imaju odbor stručnjaka koji pomaže stanarima donositi ključne financijske odluke.

3. Fleksibilnost i dugoročna održivost bi uključivao plan za nove generacije. Na primjer ako je zadruga formirana za mlade obitelji, treba razmišljati što se događa kada djeca odrastu ili članovi ostare.  Ako netko želi izaći iz zadruge, važno je imati sustav koji omogućuje brzu zamjenu, kako ne bi nastale financijske rupe. Ako se stanovi ne održavaju, dugoročno će to postati financijski problem. Zato treba imati pričuvni fond za popravke.

PRIMJER DOBRE PRAKSE: U Njemačkoj zadruge ulažu u energetski učinkovite zgrade koje imaju niže režije, čime se smanjuju troškovi života za članove.

4. Pravna sigurnost i suradnja s vlastima uključuje dobro definirani ugovori gdje svi članovi trebaju znati što plaćaju, što dobivaju i pod kojim uvjetima mogu izaći iz zadruge. Jako je važna i suradnja s gradom gdje treba tražiti podršku lokalnih vlasti (povoljna zemljišta, subvencije, infrastrukturna pomoć). Svakako uključiti u ugovore i sigurnosne klauzule, jer u slučaju promjena zakona ili ekonomskih problema, treba imati plan što učiniti ako dođe do poremećaja na tržištu.

PRIMJER DOBRE PRAKSE: U Beču gradske vlasti često podržavaju zadruge davanjem povoljnog zemljišta uz uvjet da zadruga osigura dostupne stanove za širu zajednicu.

Kakve su sankcije ako član zadruge svoj stan iznajmi nekome drugome?

U većini zadružnih modela stanari ne smiju slobodno iznajmljivati svoje stanove, jer zadruga nije tržišno stanovanje. Cilj je pristupačno i stabilno stanovanje za članove, a ne profit od najma.  Zadruge su zajednice, ne investicijski objekti. Ako bi članovi iznajmljivali stanove, moglo bi doći do zloupotreba i rasta cijena. Drugi članovi mogu smatrati da netko profitira na njihovom doprinosu i to može izazvati neslaganja i probleme u zajednici. Tako da u većini stambenih zadruga postoji pravilo da stan koristi samo član zadruge, osim u posebnim slučajevima (npr. privremena selidba, bolest, studij u inozemstvu).

U nekim slučajevima zadruga može dozvoliti privremeni podnajam, ali uz stroga pravila ograničenog trajanja  npr. maksimalno 6 mjeseci do godinu dana (npr. ide na privremeni rad ili studij). U toj situaciji član mora dobiti odobrenje upravnog odbora i prijaviti podstanara. Tada član smije naplatiti samo iznos svojih stvarnih troškova (bez profita). Podstanar mora poštovati pravila zadruge i pridržavati se svih pravila kao i stalni članovi.

Što ako netko iznajmljuje ilegalno?

Ako član iznajmi stan bez dopuštenja, mogu uslijediti sankcije, ovisno o pravilima zadruge. Prvi korak je obično upozorenje. Ako ne prekine, može se povećati članarina ili uvesti financijska kazna. U ekstremnim slučajevima, zadruga može donijeti odluku da član mora napustiti stan i prenijeti članstvo na drugu osobu. Na primjer u Švedskoj su neke zadruge uvele pravilo da članovi koji ilegalno iznajmljuju automatski gube članstvo.

Postoji li koji primjer stambene zadruge u Hrvatskoj?

Stambeno zadrugarstvo je u Hrvatskoj tek u povojima. Po našem saznanju, prvi se pilot projekt stambene zadruge, vrijedan četiri milijuna eura, trenutno odvija u Križevcima, gdje će se graditi 36 stanova u zgradi bivše vojarne, po modelu stambenog zadrugarstva. 

Zaključak

Za sve one kojima se ova ideja sviđa i koji se razmišljaju upustiti u te vode, trebaju dobro proučiti trenutno važeći Zakon o zadrugama. Isto tako vladajući su već najavili da se planira taj Zakon izmijeniti kako bi se prilagodilo trenutnoj situaciji na tržištu nekretnina, i kako bi se išlo ka ostvarenju Nacionalnog plana stambene politike 2030. Puno više detalja o načinu osnivanja stambene zadruge u Hrvatskoj je navedeno na stranici savjeti.hr pa taj dio nismo htjeli ovdje ponavljati.

Budući da u mnogim državama svijeta stambene zadruge posluju, i omogućuju državljanima priuštivije stanovanje, po znatno nižim cijenama stanovanja od klasičnog najma, i kod nas to može biti slučaj. Kako sam prethodno napisala, to iziskuje dosta promjena, angažmana i edukacije stanovništva o takvom obliku stanovanja i vlasništva. Te promjene podrazumijevaju i donošenje novog zakona koji bi definirao samo stambene zadruge ili izmjenu postojećeg Zakona o zadrugama koji bi puno jasnije i konciznije definirao stambene zadruge, kako bi se olakšale sve potrebne procedure osnivanja, izgradnje i opstanka takvog oblika zadruga.