Priuštivost stanova u Hrvatskoj: Je li vrijeme za novi način razmišljanja i djelovanja?

Već godinama se u medijima provlači narativ da su cijene nekretnina u Hrvatskoj nedostižne građanima, pa se naglašavaju ekstremni primjeri poput: „Cijene eksplodirale!“ ili  „Stanovi nikad skuplji!“. Ipak realna slika može biti puno nijansiranija.  Mnogi nisu ni svjesni da je kupnja nekretnina u Hrvatskoj priuštivija nego je bila prije deset do petnaest godina. Je li problem u cijenama ili mentalitetu? Pokazat ćemo zašto je to tako, i kako na to poskupljenje cijena ne gledati "crno-bijelo". 

Već sam dosta pisala o nekretninama, isplativosti njihove kupnje, promjenama zakona, novim regulativama, novim uvjetima kreditiranja i raznim drugim utjecajima na njihove cijene pa se sada neću ponavljati, ali čitajući komentare čitatelja iz svih tih članaka izrodila se i ova tema o tome jesu li, bez obzira na više cijene nekretnina u Hrvatskoj, one ipak priuštivije nego su ikada bile? Je li došlo doba koje od nas očekuje da se odmaknemo od uvriježenih stavova i sagledamo širu sliku. Očekivanje da će si prosječan kupac moći lako priuštiti stan u središtima velikih gradova nikad nije bilo realno, ni kod nas, a ni u Europi. Mlade ljude na tržištu rada hvata panika kada to čuju i vjerujem da ih takve vijesti obeshrabruju pa, u potrazi za "boljim životom", odlaze u inozemstvo. Hoćemo li čekati da nekim čudom cijene padnu, kukati kako je sve preskupo ili ćemo nešto poduzeti za sebe? Što se mora dogoditi kako bi spriječili "psihološke barijere" koje nas koče u mijenjanju perspektive i koje nam stvaraju težnju za nedostupnim.

Vrijeme je da počnemo postavljati nova pitanja: Jesmo li spremni istražiti alternative izvan gradskog centra? Može li se kvalitetan život graditi i na rubnim područjima ako su prometne veze i sadržaji na visokoj razini? Možda nije riječ o nedostupnosti stanova, već o prilici da oblikujemo novi model stanovanja – onaj u kojem su kvaliteta života, povezanost i održivost važniji od same lokacije.

Što nam pokazuje analiza primjera priuštivosti

Analizirali smo kupnju stana od 65 m2 u Zagrebu 2008., 2013. i 2024. godine. U našoj analizi usporedili smo važne faktore poput prosječne cijene kvadrata stana, kamatne stope na kredite, prosječne mjesečne neto plaće i količinu četvornih metara  koji su se mogli kupiti nekada i sada od prosječne godišnje plaće. U zadnje vrijeme je jako popularno "baratati" nekim indeksima i faktorima, pa se tako izrodio i indeks priuštivosti nekretnina koji stavlja u omjer središnju cijenu nekretnine s godišnjim iznosom prosječne plaće građana. Što je taj indeks veći, to je priuštivost nekretnina manja. Dobili smo zanimljive rezultate:

Nakon usporedbe stanja s kraja 2024. godine s razdobljem od 2008. godine, kad su cijene nekretnina također bile visoke, kamatne stope na stambene kredite dvostruko veće, a rata kredita iznosila skoro 100 % od prosječne plaće sagledali smo situaciju iz druge perspektive. 2008. godine osoba je mogla kupiti samo 5 kvadrata prosječnog stana od svoje godišnje plaće. Istina je da su cijene nekretnina bile niže, ali su zato i plaća i priuštivost bile niže. Isto tako, uvjeti kreditiranja su bili dosta stroži i morao se dati veći ulog u kredit, što je nekada iznosilo i do 20 % od vrijednosti stana. U to vrijeme je obavezno trebalo naći i jednog ili dva jamca, što nikada nije lako. U 2013. godini je situacija bila bolja nego u 2008. godini, jer su cijene stanova malo pale, pala je i kamata kredita ali prosječna plaća nije puno narasla pa je i dalje veliki udio od 68 % anuiteta bio u prosječnoj plaći građana.

Prema statistici DZS-a, prosječna neto plaća je od 2020. do 2024. godine porasla za skoro 50 %, a banke su krajem 2024. godine nudile najpovoljnije uvjete kreditiranja ikad, gdje je kamata na stambene kredite iznosila oko 2,9 %, pa je postotak anuiteta u prosječnoj plaći u našem primjeru iz 2024. godine iznosio 46 %. Izvor prosječne cijene nekretnina u 2024. godini smo koristili iz medija i s ovoga linka. Još uz to, osoba je prošle godine mogla kupiti skoro 2 m2 prosječnog stana više od svoje godišnje plaće nego je to mogla prije 16 godina. Zanimljivo je da, iako mnogi tvrde da su stanovi „nepriuštivi“, prodaja i dalje ide jako dobro, što znači da kupaca ima. Istraživanja kažu da oko 60 posto kupaca plaća nekretnine gotovinom, a ostali s kreditom. Naravno da kupuju i stranci i iseljenici, ali ne možemo reći da ne kupuju i naši prosječni građani. 

Ipak, percepcija nedostupnosti ostala je gotovo nepromijenjena. Jedan od ključnih faktora u toj percepciji jest mentalitet vezan uz lokaciju. Hrvatski građani često priželjkuju stanovanje u urbanim središtima, dok prigradska naselja, koja nude niže cijene i bolju kvalitetu života, ostaju u drugom planu. U europskim metropolama takva su naselja već desetljećima sinonim za moderni način života, zahvaljujući dobro razvijenoj infrastrukturi i prometnoj povezanosti, a stan u širem centru urbanih središta prosječni građani više ni ne pomišljaju kupiti.

Što je potrebno kako bi promijenili perspektivu?

Budući da još uvijek kod mnogih vlada mentalitet da je sve „daleko“ ako nije unutar par tramvajskih stanica od centra, do njih ne dopire realnost i činjenica da se iz nekih prigradskih naselja može brže doći do grada nego iz pojedinih „skupih“ kvartova u Zagrebu. Mnogi nisu ni svjesni da se u prigradskim naseljima infrastruktura sve više poboljšava. Iako neki misle da su ta mjesta „predaleko“, modernizacija prometnica, nove željezničke linije i bolje prometno planiranje dugoročno će ih učiniti još konkurentnijima. Sve to znači da nije toliko važno biti „blizu centra“ nego imati dobru povezanost s centrom, a to su dvije različite stvari.

Trenutno još uvijek postoji neka vrsta „psihološke barijere“ prema životu u predgrađu, ali realno gledano, ljudi će se morati prilagoditi jer centar grada nikad neće pojeftiniti zbog velike potražnje, a predgrađa će s vremenom postajati sve kvalitetnija.

Kakva bi trebala biti uloga gradova i države u toj promjeni perspektive?

Naravno, odgovornost za promjenu perspektive ne leži samo na građanima nego i država i gradovi imaju ključnu ulogu u poticanju razvoja prigradskih naselja. Uloga države mora biti na decentralizaciji velikih gradova kroz poticanje aktivnijeg naseljavanja prigradskih naselja. Ako država i gradovi ulaganjima učine prigradska naselja privlačnijima, ljudi će ih prirodnije prihvatiti kao jednako vrijednu opciju koja bi pomogla znatno unaprijediti kvalitetu života i izvan užih gradskih središta.

Bolja željeznička infrastruktura – češći i pouzdaniji vlakovi bi privukli više ljudi koji bi ih koristili umjesto automobila. U razvijenim europskim gradovima vlakovi su okosnica dnevnih migracija prema centrima.

Ulaganja u sadržaje – gradnjom dovoljno škola, vrtića, shopping centara, zdravstvenih ustanova, kulturnih sadržaja i sportskih objekata u prigradskim naseljima ljudi će manje imati osjećaj da „moraju u grad“ za osnovne stvari.

Poticanje razvoja stanogradnje – gradnjom više subvencioniranih stanova u tim područjima, cijene bi ostale povoljnije, a potražnja bi bila stabilnija.

Ako bi država uvela subvencije za kupovinu nekretnina u prigradskim područjima, ili čak poticaje za preseljenje, ljudi bi bili motivirani razmotriti sve alternative, pa mislim da bi za 10-15 godina mogli imati situaciju sličnu onoj u Austriji ili Njemačkoj, gdje je normalno živjeti izvan grada i putovati do posla bez problema, tako da bi stanovi bili još više priuštivi.  Možda čak i porezne olakšice ili neki oblici subvencioniranog prijevoza mogu biti motivacija za one koji žele živjeti izvan Zagreba i većih hrvatskih gradova.

Kako bi mogla izgledati nova stambena politika?

Ako bi se ostvarilo ovo do sada rečeno, samci i mladi bez djece će vjerojatno i dalje htjeti biti u Zagrebu i velikim gradovima zbog posla, studiranja, društvenog života i praktičnosti – njima je važna blizina sportskih i kulturnih događanja, fakulteta kao i poslovnih prilika. No, obitelji će prirodno tražiti više prostora, mirnije okruženje i bolju kvalitetu života, što ih vodi prema naseljima s dobrom infrastrukturom, tako da će demografija odrediti gdje će tko kupovati nekretnine.

📌 Što će privlačiti obitelji životu u predgrađu?

-Niže cijene nekretnina – za isti novac mogu dobiti veći stan ili čak kuću s dvorištem
-Manje gužve i bolja kvaliteta života – više zelenih površina, manje buke i stresa
-Razvijena infrastruktura – škole, vrtići, trgovine, zdravstvene ustanove su ključni faktori pri odluci
-Bolja sigurnost i zajednica prilagođena obiteljskom životu
-Mogućnost rada od kuće

📌 A što će zadržavati mlade u Zagrebu i većim gradovima?

-Poslovi – većina radnih mjesta je u većim gradovima
-Društveni život – eventi, noćni život su ključni za mlađu populaciju
-Studiranje - mladima je prktičnije da budu što bliže svojim fakultetima
-Brza dostupnost svega – mladi bez obitelji su manje spremni na putovanja od 30-40 minuta do grada.

Primjeri iz Europe – Berlin, Beč, Ljubljana – kako drugi gradovi razvijaju predgrađa i decentraliziraju stanovanje?

Berlin je poznat po svojoj snažnoj mreži javnog prijevoza, koja omogućava brzu povezanost s predgrađima poput Potsdama ili Spandaua. Kroz ulaganja u javni prijevoz, stambene zone na rubovima grada postale su atraktivne opcije za obitelji i mlade profesionalce.

U Beču, sustav socijalnog stanovanja i poticaji za izgradnju stanova u prigradskim područjima omogućuju visok životni standard po pristupačnim cijenama. Grad kontinuirano razvija nove stambene zone s naglaskom na održivost i zelene površine.

Ljubljana, iako manja, ulaže u razvoj biciklističkih staza i poboljšanje željezničkih linija koje povezuju središte s okolnim mjestima poput Domžala. Takva ulaganja čine prigradska naselja atraktivnim mjestima za život, bez gubitka kvalitete života.

Primjer iz Hrvatske

Istaknula bih primjer grada Dugog Sela. Ako ste bili u tom gradu prije 20-30 godina i sada, razlika je ogromna. Većina građana Dugog Sela imaju skoro svu infrastrukturu počevši od struje, vode, gradskog plina, toplane, kanalizacije i optičkog interneta pa do svih sadržaja poput vrtića, osnovnih i srednjih škola, glazbene škole, doma zdravlja, privatnih klinika, a grad postaje i shopping meka zbog otvaranja poznatijih trgovačkih lanaca i shopping centara, a i blizine Designer Outlet centra. Nedavno sam u šali rekla: "e pa fali im još samo Muller i Spar" pa su mi rekli da su i te trgovine u procesu otvaranja.

Kada živite i radite u Dugom Selu, praktički nemate potrebu ići u Zagreb, koji je udaljen samo pola sata normalne vožnje autom ili još brže vlakom, osim ako građani trebaju bolnice. Sve osnovno za život tamo imate. Saznali smo da gradonačelnik Nenad Panian jako dobro zna iskoristiti EU fondove i transparentno raspolaže s budžetom grada, pa je od 2020. do 2023. godine privukao  bespovratnih sredstava iz EU fondova u visini jednog gradskog proračuna. Aktivno širi poduzetničke zone, otvara nove vrtiće, subvencionira udžbenike i u osnovnim i u srednjim školama. Grad financira besplatne obroke u školama pa čak i logopedske tretmane. Trenutno je u izgradnji obilaznica s dva nadvožnjaka, iznad prometnih pruga, da bi grad imao bolju cirkulaciju i bržu povezanost. Pa eto nam i odličnog domaćeg primjera na koji bi se mnogi trebali ugledati, pa zato nije bez razloga proglašen gradom s velikim naseljavanjem mladih obitelji i najvećim prirodnim prirastom stanovništva u Hrvatskoj. Njihov moto je "Mali grad za miran i kvalitetan život”. Po visokom natalitetu, uz Dugo Selo tu su i gradovi Solin, Metković i Imotski.

Zaključak

Bilo bi dobro unijeti malo optimizma mladima koji počinju samostalno živjeti i koji dolaze na tržište rada. Trebalo bi i promijeniti perspektivu gledanja na problematiku priuštivosti stanovanja. Možda se naši stari sjećaju kako je u njihovo doba bila velika devalvacija dinara i vlada je brisala nule s novčanica, pa su mnogi mogli otplatiti kredit u mjesec dana umjesto za 10 godina. Ali to su prošla vremena koja se neće vratiti, i za njih možemo samo reći "nekad bilo, sad se spominjalo". Sada živimo u drugačijem vremenu koje od nas očekuje fleksibilnost i strpljenje. Informacije o cijenama, lokaciji stanova, kamatama i ostalom su nam dostupnije nego ikad i mogu se saznati iz udobnosti svoga doma. I tu smo u velikoj prednosti nego prije.

Iz našeg primjera smo utvrdili da je prosječni građanin u 2024. imao veće šanse kupiti stan na kredit nego u 2008. ili 2013. godini. Trebamo se nadati da dolazi vrijeme većih mogućnosti i ako se ovaj trend rasta plaće nastavi, situacija bi mogla biti sve povoljnija. Mada nebi trebali inzistirati na životu u središtu metropola i kupovati preskupe stanove ako to nije nužno. 

Povećanje povezanosti i razvijanja novih naselja moglo bi značajno smanjiti pritisak na velike gradove i omogućiti ljudima da uživaju u boljoj kvaliteti života, bez potrebe za životom u gužvi. Također, pristup financijskim sredstvima lokalnim vlastima i dovođenje investitora kako bi sve bolje razvijali svoja naselja, gradili škole, vrtiće, trgovačke centre i druge sadržaje, može ubrzati proces. Ako se stvore takvi uvjeti, ljudi će sve više prepoznavati prednosti života izvan urbanih središta. Imamo priliku učiti iz prošlih iskustava i primjera dobro organiziranih prigradskih naselja koja su već prisutna u Hrvatskoj. Treba inzistirati da se takav trend i nastavi razvijati dalje.

Kako smo rekli, uz političku volju, pravilnu distribuciju resursa i, naravno, transparentnost i efikasnost, mogli bismo vidjeti stvarne promjene. I krajnje je vrijeme da se takvi koraci poduzmu, jer budućnost ne čeka! Držim fige da se pojave pravi lideri sa strategijama koji će usmjeriti gradove na pravi put. To ovisi i o nama i o tome koga ćemo birati za vlast i kakve će programe nuditi. Dakle, perspektivu moraju promijeniti svi, i građani a i vodstvo gradova i države. Tada bi sve ovo što spominjemo postala stvarnost i više ne bi čekali na beznadna pojeftinjenja stanova, stalno postavljali pitanja oko priuštivosti stanovanja, nego bi imali viziju onoga što možemo i želimo.

Treba li se radovati ili strahovati hrvatskom pristupanju OECD-u?

Krajem prošle godine Hrvatski Sabor je usvojio izmjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kako bi se ispunio jedan od uvjeta za hrvatsko pristupanje OECD-u, jednoj od najvećih međunarodnih gospodarskih organizacija. Točan datum pristupa se još ne zna, ali se pretpostavlja da će se pristupanje dogoditi tijekom 2026. godine. Što je OECD i što ove izmjene točno znače za Hrvatsku, pročitajte u nastavku.

Što je u stvari OECD?

Organizacija za ekonomsku suradnju i razvoj, engl. Organisation for Economic Cooperation and Development (u daljnjem tekstu: OECD), globalni je forum od 38 zemalja predvodnica tržišnog gospodarstva čija je zadaća promicati "bolje politike za bolje živote“, kako se navodi u Izjavi o viziji povodom 60-te godišnjice OECD-a. Prema navodima te organizacije, OECD je izvorno osnovan još 1960. godine kako bi se jamčio napredak Europe prema većoj gospodarskoj integraciji i odmak od protekcionizma, a broj članica Organizacije porastao je s 20 zemalja od dana zasnivanja do današnjih 38. Izvan okvira članstva, OECD surađuje s više od 100 drugih gospodarstava, od kojih mnoga sudjeluju u njegovim odborima te su se obvezala pridržavati se njegovih pravnih instrumenata i standarda politika. Članstvom u OECD-u, prema njihovoj misiji, članicama se pomaže iskoristiti pogodnosti inovacija u ekonomskim i socijalnim politikama.

U nastavku ćemo navesti neke od ključnih prednosti članstva u OECD-u, koje organizacija promovira i koje se mogu svrstati u pet širih područja:

I. Podrška nacionalnim reformama

Pristup znanjima OECD-a, razmjena najboljih praksi, sudjelovanje u stručnim ocjenama, pristup najnovijim podacima i statistici, usporedba i sustavno vrednovanje prema statistici OECD-a.

II. Oblikovanje globalnih rasprava

Sudjelovanje u raspravama OECD-a o politikama, sudjelovanje u postavljanju standarda OECD-a, organizacija globalnog doseg kao što su reforme za rast i radna mjesta, porez, trgovina, ulaganja, energetska učinkovitost i klimatske primjene, anti-korupcija, borba protiv nejednakosti i ulaganje u osobne vještine, te promicanje uključivijeg i održivijeg razvoja.

III. Promicanje učinkovitosti

-Izjednačavanje uvjeta za poslovne subjekte, ušteda za porezne obveznike.

-Bolje usklađivanje za bolju učinkovitost kao što su:

• Pomoć u reformi zakona o nabavi i tržišnom natjecanju radi sprečavanja namještanja

natječaja.

• Program OECD-a za kemikalije gdje se kemijskoj industriji pomaže uštedjeti na troškovima

dvostrukog testiranja za proizvode koji se plasiraju na tržišta više zemalja.

• Sporazumom o službeno podupiranim izvoznim kreditima postižu se jednaki uvjeti za

poslovne subjekte koji izvoze iz država članica OECD-a i zemalja obveznica izvan OECD-a.

• Porezna transparentnost

IV. Prednosti reputacije i povjerenje ulagača

-Prednosti reputacije: Članstvom u OECD-u jasno se daje do znanja da zemlja slijedi najviše svjetske

standarde, da s drugim članicama dijeli predanost demokraciji i vladavini prava, pridržava se

otvorenih i transparentnih načela tržišne ekonomije, te ima zajednički cilj održivog gospodarskog

rasta.

-Povjerenje investitora: Stupanje u članstvo OECD-a jasan je znak međunarodnim i domaćim

ulagačima da politike te zemlje slijede standarde OECD-a i najbolje prakse u područjima kao što su

korporativno upravljanje, anti-korupcija, ulaganje, konkurentnost, financijska tržišta i javno

upravljanje.

V. Postupak pristupanja kao katalizator reformi

Pomoć zemljama pristupnicama u prepoznavanju područja za unapređenje i pružanje podrške planu nacionalne reforme.

Koje su države trenutne članice OECD-a?

OECD ima 38 država članica. Među njima su 22 članice EU-a i to: Austrija, Belgija, Češka, Danska, Estonija, Finska, Francuska, Njemačka, Grčka, Mađarska, Irska, Italija, Latvija, Litva, Luksemburg, Nizozemska, Poljska, Portugal, Slovačka, Slovenija, Španjolska i Švedska. Ostalih 16 država članica OECD-a su: Australija, Kanada, Čile, Kolumbija, Kostarika, Island, Izrael, Japan, Koreja, Meksiko, Novi Zeland, Norveška, Švicarska, Turska, Velika Britanija i SAD.

Države u postupku pristupa Kodeksu o liberalizaciji kretanja kapitala i Kodeksu o liberalizaciji nevidljivih transakcija, uz Republiku Hrvatsku, su i Argentina, Brazil, Bugarska, Rumunjska, Peru, Tajland i Indonezija.

Što će izmjena Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima promijeniti?

Ovom promjenom Zakona se propisuje način stjecanja prava vlasništva nekretnina u Hrvatskoj od strane državljana i pravnih osoba ugovornica Europskoga gospodarskog prostora, država članica OECD-a i država pristupnica Kodeksu o liberalizaciji kretanja kapitala i Kodeksu o liberalizaciji nevidljivih transakcija. Zakon nalaže izjednačavanje prava stjecanja vlasništva državljana i pravnih osoba iz država članica OECD-a s državljanima Republike Hrvatske, nad svim vrstama nekretnina osim poljoprivrednih, i to ne od dana donošenja zakona nego od onoga dana od kada Hrvatska pristupi OECD-u.

To bi značilo da državljanima i pravnim osobama iz navedenih država neće biti potrebna suglasnost ministra pravosuđa i uprave za stjecanje prava vlasništva nekretnina u Hrvatskoj, kao što sada treba svim navedenim državama osim članica EU-a.

Što na to poručuju iz Vlade?

Hrvatski premijer Andrej Plenković je istaknuo da bi Hrvatska s članstvom u ovoj organizaciji ostvarila sve svoje strateške državne i vanjskopolitičke ciljeve. Poručio je da će članstvo u OECD-u omogućiti hrvatskom gospodarstvu da bude globalno još konkurentnije.

Ministar financija Marko Primorac je prošle godine izjavio da Vlada pridaje veliku važnost OECD-ovom pregledu, kao i da je spremna odmah započeti s radom na provedbi preporuka, koje će rezultirati "dugoročnim transformativnim učincima za našu državu, gospodarstvo i društvo u cjelini".

Što građane zabrinjava?

Kao i u mnogim stvarima naši su građani podijeljeni. Neki se brinu da će izjednačavanje mogućnosti kupnje stanova i kuća hrvatskih državljana s državljanima svjetskih sila poput SAD-a, Australije, Engleske, Kanade i dr. mogle rezultirati poskupljenjem cijene nekretnina, i da bi stanovanje u Hrvatskoj moglo biti još manje priuštivo njenim državljanima. Dok drugi pak razuvjeravaju u tom strahu i ovu promjenu čekaju raširenih ruku jer smatraju da će Hrvatska postati zemlja s gospodarskim rastom, većim povjerenjem ulagača i s boljom reputacijom, što će potpomoći otvaranju novih radnih mjesta, većim plaćama kao i poboljšanju infrastrukture i kvalitete življenja lokalnom stanovništvu.

Zaključak

Namjere da Hrvatska postane članica organizacija od kojih možemo učiti i koje nas mogu usmjeriti i podržati u gospodarskom razvoju su zasigurno dobre. Kao i za svaki lijek koji pijemo postoje nuspojave za koje ne znamo hoće li nam se dogoditi ili su samo izlistane iz mjera predostrožnosti, tako je neizvjesna i svaka promjena za koju ne znamo rezultat. Ipak, vrijeme će pokazati koliko će nam ove promjene značiti i hoće li nas potpuno "izliječiti" ili će ipak biti nekih nuspojava. Ja volim pozitivno razmišljati, i želim to prenijeti i na druge, pa se nadam da ako nuspojava i bude kako će one biti male i premostive.

Koje će značajne izmjene stranim radnicima donijeti predloženi Zakon o strancima?

Na 64. sjednici Vlade, koja je održana 6. veljače 2025. godine, upućen je u Sabor nacrt Konačnog prijedloga zakona o izmjenama i dopunama Zakona o strancima, koji se posebno bavi pravima i obvezama stranih radnika, hrvatskim iseljenicima i zaštitom domaćih radnika u Republici Hrvatsko. Ako ga Sabor odobri nastupit će značajne promjene koje se odnose na uređivanje statusa i zaštite stranih radnika, kao i nadzor agencija koje strane radnike dovode u Hrvatsku. Što se još mijenja?

Foto: Fauzan, Unsplash.com

Prema informaciji koju je objavila Hrvatska udruga poslodavaca  (HUP) u svom analitičkom prilogu "Fokus tjedna". Trenutno je svaki deseti radnik u Hrvatskoj stranac. Broj zaposlenih je premašio 1,69 milijuna što je 3 % više nego lani, većinom zahvaljujući upošljavanju stranih radnika kojih se povećalo čak za trećinu. Po HUP-ovim predviđanjima do kraja ove godine bit će odobreno više od 200.000 dozvola za rad i boravak u hrvatskoj, a do kraja 2030. godine Hrvatska bi mogla imati i pola milijuna stranih radnika, što bi značilo da će svaki četvrti radnik biti stranac.

Značajna informacija koju je dala Vlada na dan sjednice je da u 2025. godini u segmentu dozvola za boravak i rad u Hrvatskoj ima 113.504 stranih radnika s važećom dozvolom za boravak i rad te prijavljenom adresom boravka u Hrvatskoj. Tijekom prošle godine podneseno je 286 tisuća zahtjeva za izdavanje dozvole za boravak i rad, 22 posto više nego u 2023., a izdano je 206.529 dozvola što je 210 posto više nego 2020. godine kada ih je izdano 66.655. Najviše ih je izdano u djelatnostima graditeljstva, turizma i ugostiteljstva, industrije, prometa i veza te trgovine.

Najveći broj dozvola za boravak je u 2024. godini izdan državljanima BiH (38.100) nakon njih slijede Nepal (35.635), Srbija (oko 28 tisuća), Indija (20.000), Filipini (14.600), Sjeverna Makedonija (nešto manje od 14.000, Bangladeš (13.600), Kosovo (8.000), Uzbekistan (7.000) i državljanima Egipta (nešto manje od 7 tisuća).

Prema podacima Vlade najčešće djelatnosti stranih radnika u 2024. godine su graditeljstvo, ugostiteljstvo i turizam, industrija, promet i veze i trgovina.

Izvor: vlada.hr

Što će se promijeniti u izmijenjenom Zakonu?

Konačni prijedlog zakona o izmjenama i dopunama Zakona o strancima je dokument od skoro 900 stranica, tako da za čitatelje kojima trebaju detalji i objašnjenja izmjena dobro će doći ovaj link. Neke najvažnije promjene su sljedeće:

1. Plava karta

Izmjenama će se implementirati EU direktiva o tzv. plavoj karti čija je svrha privlačenje visokokvalificirane radne snage, a izmjene se odnose na produženje važenja plave karte s 24 na 48 mjeseci.

Moći će je dobiti i osobe koje nemaju obrazovnu kvalifikaciju, a vještine, i to isključivo u IT sektoru, dokazuju radnim iskustvom, što će procjenjivati Povjerenstvo koje imenuje ministar nadležan za rad. Zadržan je uvjet da nositelj Plave karte mora imati mjesečno 1,5 prosječnu bruto plaću u Hrvatskoj.

2. Dozvola za boravak i rad

-Izmijenjenim zakonom produljit će se duljina važenja dozvole za boravak i rad sa sadašnjih 1 godine na 3 godine. Dozvole za boravak i rad za sezonski rad izdavat će se do devet mjeseci  umjesto dosadašnjih šest mjeseci.

-Broj predanih zahtjeva za radne dozvole ne predstavlja broj stranih radnika koji se nalaze u Hrvatskoj jer svaka promjena poslodavca predstavlja novi zahtjev i za jednu osobu može biti podnijeto više zahtjeva od strane različitih poslodavaca. Za jednu osobu može biti tijekom godine izdano više dozvola za boravak i rad.

-Državljaninu treće zemlje koji dolazi raditi kao sezonski radnik do 90 dana može dobiti Potvrdu koja se zove "dozvola za boravak i rad za sezonski rad do 90 dana" na temelju koje može početi raditi, a nije dužan ishoditi dozvolu boravka. Ako poslodavac u kontinuitetu zapošljava istog sezonskog radnika dulje od 90 dana, dužan je ishoditi regularnu dozvolu za boravak i rad.

3. Obveza stranom radniku

Uvodi se i obveza stranom radniku da u roku od pet dana nakon što je ugovor prestao važiti obavijesti nadležne službe o prestanku radnog odnosa. Po sadašnjem zakonu je taj rok bio 15 dana.

4. Propisuju se i pravila za smještaj stranih radnika

Poslodavac će imati obvezu dokazivanja primjerenog smještaja za strane radnike, ako je on taj koji osigurava smještaj za radnika ili je posrednik u tom procesu.

5. Uvode se novčana jamstva poslodavcima

Poslodavcima se uvodi obveza davanja novčanog jamstva Republici Hrvatskoj od jedne mjesečne bruto plaće za slučaj da odustanu od radnika za kojeg su ishodovali radnu dozvolu. Jer ako poslodavac odustane od radnika onda on ostaje u Hrvatskoj nelegalno. Prijevoznici koji dovezu stranca bez adekvatne radnih dozvola morat će ga vratiti u njegovu zemlju o svom trošku.

6. Dokaz o radnom iskustvu i plaćanje stranih radnika

-Za jednostavna (pomoćna) deficitarna zanimanja neće biti potrebno dokazivati radno iskustvo niti kvalifikaciju (pomoćni kuhar, pomoćni konobar, sobarica...).

-Plaća stranih radnika neće smjeti biti manja od plaće koju primaju hrvatski radnici u tom određenom zanimanju.

7. Uvjeti o visini prometa poslodavcima

Govoreći o izmjenama zakona u okviru Ministarstva rada, mirovinskoga sustava, obitelji i socijalne politike, ministar Marin Piletić je istaknuo da do sada nije bio reguliran promet kod poslodavaca koji uvoze stranu radni snaga, a sada je stavljena odredba da u posljednjih šest mjeseci kod pravnih osoba minimalni mjesečni promet mora biti 10 tisuća eura, a za fizičku osobu odnosno obrtnika 15 tisuća eura u šest mjeseci.

8. Uvodi se posebna kategorija privremenog boravka za hrvatske iseljenike

-Ministar Ivan Šipić istaknuo je novine u okviru nadležnosti Ministarstva demografije i useljeništva te rekao da se uvodi nova, posebna kategorija privremenog boravka u svrhu useljavanja i povratka iseljeništva za hrvatske iseljenike i njihove potomke iz trećih zemalja te se oni više neće tretirati kao stranci.

-Iseljenici će tako, odmah nakon odobrenja boravka moći podnijeti zahtjev za primitak u državljanstvo, a imat će pravo na zapošljavanje i samozapošljavanje bez dozvole za boravak i rad, na programe obrazovanja, strukovne izobrazbe te obrazovanje i studiranje.

9. Prekršajno-pravne sankcije i odbijanje dozvole za rad

Radi prilagodbe poslodavca propisan je i odgodni učinak prekršajno-pravnih sankcija kao zapreke za izdavanje dozvole do 1. siječnja 2026. godine, a propisana je i zabrana obavljanja djelatnosti putem digitalnih platformi ako je taj poslodavac nezakonito zapošljavao strane radnike. Novi razlog za odbijanje dozvole za boravak i rad: je ako postoje dokazi da namjera stranog radnika nije rad u Hrvatskoj

10. Kazne poslodavcima

Novčanom kaznom u iznosu od 500,00 do 1500,00 eura kaznit će se za prekršaj poslodavac – pravna osoba koja:

-Nije u propisanom roku obavijestila policijsku upravu odnosno policijsku postaju o prestanku postojanja uvjeta na temelju kojih je izdana dozvola za boravak i rad za premještaj unutar društva (članak 117. stavak 2. Zakona)

11. Dokazivanje kvalifikacija

Za jednostavna zanimanja za koja nije potrebna cjelovita kvalifikacija na razini srednjoškolskog obrazovanja prema Hrvatskom kvalifikacijskom okviru nije potrebno dokazivati odgovarajuće radno iskustvo niti završeno obrazovanje.

Visoke stručne kvalifikacije, u svrhu izdavanja „plave karte EU-a“, znače kvalifikacije potvrđene dokazima o kvalifikacijama u visokom obrazovanju ili stručnim vještinama visoke razine.

Zaključak

Biti stranac i raditi u nekoj stranoj zemlji u kojoj ne govorite jezik može predstavljati i izazov i priliku. Podijeljena su mišljenja o tome je li napuštanje svoje države pozitivno ili negativno. Svaki stranac koji dođe u tuđu zemlju prolazi izazove od komunikacijskih prepreka, kulturalnih razlika, do izolacije i frustracije. Nerazumijevanje jezika može značiti propuštanje suptilnosti i kulturnih normi, što bi moglo utjecati na interakciju s kolegama ili klijentima. Osjećaja izolacije i frustracije otežava izgradnju odnosa i integraciju u lokalnu zajednicu. 

U svakom slučaju, država koja pokušava spasiti svoju ekonomiju, dovodeći strane radnike, mora regulirati zakonima razna životna područja kako bi olakšali i domaćim i stranim radnicima. Istovremeno mora i raditi na smanjenju odlijeva svojih državljana i privlačenju i olakšavanju povratka iseljenika. Upravo to Hrvatska Vlada i pokušava ovim Zakonom, jer ako HUP-ove prognoze budu točne za pet godina bi u Hrvatskoj moglo boraviti pola milijuna stranaca. Pitanje je u kojoj će mjeri ove promjene Zakona biti učinkovite i ispuniti svoju svrhu. Ako pravni okvir ne bude sustavnije reguliran, i ako ne bude pravovremenih sankcija za kršitelje Zakona, mogao bi nastati opći kaos.

HNB najavila pooštravanje uvjeta kreditiranja građana kako bi očuvala stabilnost financijskog sustava

Hrvatska narodna banka (HNB) je najavila uvesti nove makrobonitetne mjere kojima će ograničiti kriterije kreditiranja građana, u cilju očuvanja stabilnosti državnog financijskog sustava. Ove mjere izravno će utjecati na iznos kredita koji kreditne institucije mogu odobriti građanima u ovisnosti o dohotku, vrijednosti založne imovine i duljini trajanja kreditnog odnosa. Jesu li najavljene mjere pokrenute radi smanjenja inflacije i snižavanja cijena nekretnina, saznajte u nastavku.

Ograničenja kriterija kreditiranja važan su dio makrobonitetnog instrumentarija države. Prema informaciji iz HNB-a ova ograničenja prvenstveno služe kao svojevrsna sigurnosna mreža kojom se ublažava prekomjerno zaduživanje potrošača, odnosno prekomjerno preuzimanje rizika od strane banaka, koje bi moglo dovesti do poteškoća pri otplati kredita te stvoriti gubitke za banke, nepovoljno utječući na gospodarski rast i financijsku stabilnost. Iako su mjere makrobonitetne politike ponajprije usmjerene na očuvanje stabilnosti financijskog sustava u cjelini, u trenutnim makroekonomskim uvjetima obilježenima pojačanom potrošnjom kućanstava, ove mjere istodobno djeluju u smjeru smanjivanja inflatornih pritisaka povezanih s povećanom potražnjom.

Odlukom o kriterijima kreditiranja potrošača, HNB je objavila kako planira ograničiti iznos mjesečne otplate duga u odnosu na dohodak potrošača (engl. debt service to income, DSTI) na najviše 45 % za stambene i 40 % za nestambene kredite, a za stambene kredite i ukupan iznos kredita u odnosu na vrijednost nekretnine u zalogu (engl. loan to value, LTV) koji ne smije biti veći od 90 %. Dodatno će se ročnost stambenih kredita ograničiti na trideset, a nestambenih kredita na deset godina. No, banke će za do 20 % stambenih i 10 % nestambenih kredita u svakom tromjesečju moći odobriti i mimo navedenih DSTI i LTV ograničenja na osnovi vlastite procjene. Pritom će se iznimke pri odobravanju stambenih kredita u najvećoj mjeri smjeti primjenjivati za potrošače koji kreditom rješavaju svoje stambene potrebe.

Povodom donošenja novih mjera otvoreno je savjetovanje s javnošću, koje traje do 20. veljače 2025. HNB poziva javnost da svoje primjedbe i prijedloge u sklopu javne rasprave o Nacrtu odluke dostavi na e-adresu uvjeti.kreditiranja@hnb.hr, s naznakom "Nacrt odluke o izmjenama i dopunama Odluke o prikupljanju podataka o uvjetima kreditiranja potrošača i o depozitima kućanstava". Evo prilike komentirati i mimo foruma, za one koji imaju primjedbe.

Kako će se računati mjesečni dohodak?

Obveznik primjene, prema Nacrtu Odluke HNB-a, dužan je mjesečni dohodak potrošača izračunati kao zbroj svakog primitka potrošača i njegova sudužnika od nesamostalnog rada, samostalne djelatnosti, kapitala (uračunavaju se samo isplaćene kamate, dividende i udjeli u dobiti na temelju udjela u kapitalu), imovine i imovinskih prava i drugog dohotka, u skladu s odredbama zakona kojim se uređuje porez na dohodak, a koji se redovito ostvaruje, umanjen za poreze i doprinose te sveden na mjesečnu razinu.

U mjesečni dohodak potrošača iz stavka 1. ovog članka ne uključuju se naknade jednokratne ili povremene prirode (npr. jubilarne nagrade, posebne nagrade), osim povrata poreza na dohodak.

pri izračunu mjesečnog dohotka potrošača koristiti će se prosjek dohodaka, izračunatih u skladu sa stavcima najmanje tijekom posljednjih šest mjeseci koji prethode sklapanju ugovora. Iznimno obveznik primjene ove Odluke može uzeti u obzir samo prihode tijekom posljednja tri mjeseca koji prethode sklapanju ugovora, obračunate na mjesečnoj razini, ako potrošač nije bio u radnom odnosu, u slučaju promjene posla ili trajnog povećanja plaće na istom radnom mjestu.

Koji je razlog ovoga ograničenja?

Ako se vratimo u školske klupe i ako se podsjetimo što su nas učili o inflaciji onda znamo da inflacija raste kada rastu cijene artikala potrošačke košarice iz godine u godinu. Čak je i poželjno imati malo inflacije pa je ciljana inflacija oko 2 %.

Ipak, trenutno Hrvatska prolazi kroz inflacijski jaz gdje rastu plaće, time raste i potrošnja, rastu cijene robe i usluga  i naravno time raste i cijena radne snage, odnosno troškovi poduzeća.

Je li Hrvatska monetarna politika usklađena s trenutnom monetarnom politikom ESB-a?

Po izjavama ekonomskih  i financijskih stručnjaka izgleda da nije. Upravno vijeće Europske središnje banke (ESB) je sredinom prosinca prošle godine smanjilo tri ključne kamatne stope ESB‑a za 25 baznih bodova. U skladu s tim, kamatna stopa na novčani depozit smanjila se na 3,00 %, kamatna stopa za glavne operacije refinanciranja smanjila se na 3,15 % i kamatna stopa za mogućnost posudbe na kraju dana smanjila se na 3,40 %.

Smanjenje kamatnih stopa ESB-a trenutno ne odgovara Hrvatskoj koja želi smanjiti inflaciju, a ove aktivnosti ESB-a u stvari mogu djelovati na njeno povećanje. Inflacija članica europodručja je pod kontrolom i kreće se oko 2,4 %, pa su u prosincu 2024. godine Hrvatska uz Belgiju i Estoniju, jedine od ostalih država europodručja prešle 4 % inflacije.

Hrvatska bilježi i značajni rast nominalnih plaća u odnosu na članice europodručja, pa je taj porast u trećem tromjesečju 2024. bio 18,4 % viši nego u istom tromjesečju 2023. godine, dok je u europodručju ta stopa bila znatno niža i to 5,4 %.

"Cijeli niz ekonomista je ponavljao da nam se može dogoditi situacija u kojoj ekonomska aktivnost ili stope inflacije nisu usklađene s ekonomskom aktivnošću i inflacijskim stopama u zemljama eurozone oko kojih se sve okreće. Sad imamo situaciju da hrvatske prilike odudaraju od prosječnih prilika u eurozoni i monetarna politika eurozone nama ne odgovara. " Izjavila je znanstvenica s Ekonomskog instituta Maruška Vizek

Telegram objavljuje da je i "domaća stopa rasta BDP-a bila viša od one u europodručju. Ističu da su posljednji dostupni podaci za treće tromjesečje 2024. godine pokazali da je hrvatski BDP porastao 3,9 % u odnosu na treće tromjesečje 2023. godine. Stopa rasta za europodručje bila je 1,2 %. U fazi ekonomske ekspanzije, koju obilježava značajan rast BDP-a, u pravilu po relativno visokim stopama rastu i plaće i osobna potrošnja. Veća potrošnja, odnosno potražnja za proizvodima i uslugama dovodi do toga da poduzeća povećavaju cijene proizvoda i usluga upravo zato što se puno troši." Veći rast plaća za poduzeća znači veći trošak proizvodnje, što također dovodi do povećanja cijena i time se opet vraćamo u začarani krug uzroka povećane inflacije.

Hoće li ova nova kreditna politika utjecati na smanjenje cijena stanova u Hrvatskoj?

Na upit o budućnosti cijena nekretnina, na koje utječe dosta različitih faktora, HNB je priopćila sljedeće: "Mjere makrobonitetne politike ne uvode se s namjerom djelovanja na tržište nekretnina. Mjere se uvode kako bi ograničile prekomjerno zaduživanje i podržale odgovorne prakse banaka pri kreditiranju potrošača. Međutim, istraživanja pokazuju da mjere makrobonitetne politike kojima se ograničavaju kriteriji kreditiranja u srednjem roku mogu posredno ublažiti intenzitet porasta cijena stambenih nekretnina, a taj utjecaj ovisi i o dijelu potražnje za stambenim nekretninama koji je financiran kreditima."

Ilustrativni primjer budućih kreditnih promjena

Stambeni kredit:

Ukupni mjesečni dohodak od 2.500 eura
Kredit na 25 godina uz kamatnu stopu od 4 %.
Vrijednost stambene nekretnine iznosi 240.000 eura.

Uvjet 1 – DSTI omjer: Najviši dopušteni mjesečni anuitet kredita jest 45 % od 2.500 eura, dakle 1.125 eura. Najveći mogući iznos kredita uz rok otplate od 25 godina i kamatnu stopu od 4 % jest 213.135 eura.

Uvjet 2 – LTV omjer: 90 % vrijednosti nekretnine. Najviši mogući iznos kredita u odnosu na vrijednost nekretnine jest 90 % od 240.000 eura, dakle 216.000 eura.

Dakle, banka može odobriti maksimalnom iznosu od 213.135 eura kredita za otplatom od 25 godina i najviše 235.644 eura za otplatu od 30 godina.

Gotovinski kredit:

Iznos kredita od 15.000 eura uz kamatnu stopu od 6 %
Rok otplate od 10 godina
Ukupni mjesečni dohodak 1.800 eura

Uvjet 1 – DSTI omjer: Najviši dopušteni mjesečni anuitet kredita jest 40 % od 1.800 eura, dakle 720 eura. Mjesečni anuitet gotovinskoga kredita iz primjera iznosi 166 eura, a kako je to manje od 720 eura koliko je maksimalni iznos, onda je to dozvoljeno za ovaj slučaj.

Stambeni i gotovinski kredit:

Potrošač uzima gotovinski kredit u iznosu od 5.000 eura uz kamatnu stopu od 6 % i na rok otplate od 10 godina. Potrošač ostvaruje mjesečni dohodak od 1.400 eura i već otprije otplaćuje stambeni kredit u iznosu od 540 eura mjesečno. Može li potrošač uzeti željeni gotovinski kredit?

Uvjet 1 – DSTI omjer: Najviši dopušteni omjer mjesečne otplate ukupnog duga i dohotka jest 40 % od 1.400 eura, dakle 560 eura.

Potrošač na servisiranje anuiteta stambenoga kredita već troši 540 eura mjesečno, a kako je najviši dopušteni teret otplate svih kredita zajedno 560 eura, mjesečna rata za gotovinski kredit ne smije biti veća od 20 eura (560 ̶ 540 = 20).

Najveći mogući iznos gotovinskoga kredita za mjesečnu ratu od 20 eura uz rok otplate od 10 godina i kamatnu stopu od 6 % je 1.801 euro.

Zaključak

Nakon svega navedenog tražili smo odgovor na pitanje da li postoji problem u usklađenosti hrvatskog poslovnog ciklusa s poslovnim ciklusom europodručja? Čini se da postoji, jer u ovom trenutku Hrvatska bilježi jednu od najviših inflacija unutar članica europodručja u prosincu prošle godine, a BDP joj je viši od drugih članica. I zato se Hrvatska pokušava spasiti još veće inflacije smanjivanjem platežne moći građana putem pooštravanja uvjeta kreditiranja građana, dok Europska središnja banka, svojom ekspanzivnom monetarnom politikom, te iste uvijete kreditiranja olakšava smanjenjem kamatnih stopa i poticanjem potrošnje i proizvodnje. Sada će netko reći: "pa tko je tu lud?"

Prema izvještaju Europske komisije hrvatsko se gospodarstvo pregrijava i to još od 2023. godine od kada je ciklička komponenta BDP-a (odstupanje stvarnog od potencijalno BDP-a) za Hrvatsku iznad nule, a europska se ciklička komponenta kreće oko ili nule ili je u minusu. Već se tu vidi određena neusklađenost poslovnih ciklusa Hrvatske i europodručja.

Vrijeme će pokazati hoće li ove nove mjere pooštravanja uvjeta kreditiranja građana zaista i donijeti financijsku stabilnost, smanjiti cijene nekretnina i biti vrijedne novih ograničenja. Posebno jer država želi svojim demografskim programima zadržati mlade i ponuditi im priuštivo stanovanje. Ono s čime se slažem je da ovo ograničenje može pomoći mladima da ne srljaju lako u dizanje dugoročnih stambenih kredita na više od 30 godina, posebno ako kamata nije fiksna i ako nisu sigurni u svoje platežne moći.