Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine uputilo prijedlog Zakona o priuštivom stanovanju u proces javnog savjetovanja 4. prosinca. Prijedlog Zakona uključuje najam, kupnju prve nekretnine, rekonstrukcije, gradnju jednoobiteljskih kuća, aktivacije praznih stanova i poticanje osnivanja neprofitnih stambenih zadruga. Savjetovanje će biti otvoreno do 3. siječnja 2026. godine. Donosimo detaljniju analizu predloženog Zakona.
Predloženi Zakon o priuštivom stanovanju ulazi u javnu raspravu u trenutku kada Hrvatska prolazi kroz najveću stambenu krizu od osamostaljenja. Cijene kvadrata u većim gradovima dosegnule su povijesne vrhunce, troškovi gradnje porasli su 30 do 70 posto u samo nekoliko godina, a prosječna primanja stanovništva ne prate ubrzani rast tržišta. Mladi ulaze u radni vijek s nestabilnim ugovorima, stambeni kredit se sve teže dobivaju, a tržište najma istovremeno postaje poligon za turističku i investicijsku zaradu, a ne za dugoročno stanovanje građana. U takvim se okolnostima novi Zakon nameće kao pokušaj stvaranja potpuno drugačijeg, modernijeg i pravednijeg modela stambene politike, koja je predviđena Nacionalnim planom stambene politike Republike Hrvatske do 2030. godine. Predlagatelj Zakona objašnjava da se ovime pokušava stvoriti sveobuhvatniji okvir, koji nije nastavak POS-a, nego novi pristup priuštivom stambenom zbrinjavanju.
Kako prijedlog Zakona definira priuštivo stanovanje?
"Priuštivo stanovanje je stanovanje kod kojeg iznos najma odnosno rate kredita stana pripadne vrijednosne povr š ine uvećan za prosječne režijske troškove i prosječne troškove održavanja ne prelazi 30 % neto prihoda uže obitelji u jedinici lokalne samouprave u kojoj se stambena nekretnina nalazi."
Što se planira uvesti i tko su ciljane skupine građana?
Prema prijedlogu ovoga Zakona ciljne skupine građana su "građani s prihodima koji ne mogu biti veći od 2,5 lokalne medijalne neto plaće za samca, a za svakog sljedećeg člana uže obitelji granica njihovih ukupnih prihoda je uvećana za 0,5 lokalne medijalne neto plaće, mladi do 45 godina, obitelji s djecom, osobe s deficitarnim zanimanjima, osobe koje rade u prekarnom radu, djelatne vojne osobe, policijski službenici te drugi državni i javni službenici i namještenici deficitarnih zanimanja, građani stariji od 65 godina i građani koji imaju ograničen pristup zdravstvenoj skrbi, uz uvjet da nemaju u vlasništvu". odgovarajuću stambenu nekretninu.
Širi i fleksibilniji pristup priuštivom stanovanju
- Novi zakon predviđa da se kroz njega reguliraju prodaja, najam, izgradnja i rekonstrukcija stanova i jednoobiteljskih kuća, a ne samo gradnja stanova za prodaju (kao što je bilo u POS-u).
- Fokus je i na aktivaciji postojećih praznih stanova, dakle ne samo gradnju novih, nego i pretvaranje postojećih, neiskorištenih nekretnina u stanove za najam.
- Potiče se model stanovanja kroz neprofitne stambene zadruge, koji omogućava da građani zajednički sudjeluju u rješavanju stambenog pitanja, uz poticaje države i jedinica lokalne samouprave.
Kombinirani programi: kupnja, najam, pomoć za mlade i kupce prve nekretnine
- Zakon predviđa potpore za kupnju prve nekretnine i za gradnju jednoobiteljskih kuća ili rekonstrukciju obiteljskih kuća, posebno za građane mlađe od 45 godina. To uključuje povoljnije kreditne linije, povoljnije cijene zemljišta i subvencije. U nekim situacijama, ovisno o JLS-u neka zemljišta će moći i biti poklonjena obiteljima koji planiraju graditi.
- Omogućava program priuštivog najma stanova , s najamninama koje bi bile definirane prema prihodima obitelji (tako da trošak stanovanja ne prelazi 30 % prihoda).
Priuštiva najamnina predstavlja iznos u eurima mjesečno koji se dobiva prema formuli:
N = (P x 0,30) - T
N = priuštiva najamnina; P = ukupni prihod uže obitelji; T = režijski troškovi stanovanja i troškovi održavanja. Prihod utvrđuje se na temelju potvrde porezne uprave o ukupnom dohotku u prethodnoj godini izdanoj od Ministarstva financija, Porezne uprave za najmoprimca i sve članove uže obitelji.
- Kod novih stanova za najam predviđeno je da ne mogu biti otkupljeni; dakle ostaju u najmu, kako bi se osiguralo dugoročno dostupno stanovanje za najpotrebitije.
- Kod stanova iz programa za kupnju: nova pravila da se nekretnina ne može prodavati niti mijenjati namjenu barem 35 godina nakon kupnje, osim uz pravo prvokupa države ili jedinice lokalne samouprave, radi sprječavanja špekulacija.
Prilagođavanje tržišnim okolnostima, realističnije cijene i uvjeti gradnje
- Etalonska cijena građenja za poticajne stanove usklađuje se s realnim tržišnim troškovima (posljednjih godina taj iznos je značajno narastao).
- Proširuje se krug subjekata koji mogu sudjelovati u gradnji, ne samo državna agencija (Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama, APN) ili javne ustanove JLS-a, nego i županije, čime se omogućuje priuštivo stanovanje i u manje razvijenim dijelovima zemlje.
- Uvođenje obaveze da sve jedinice lokalne samouprave (JLS) i županije donesu Program priuštivog stanovanja, time se očekuje aktivniji lokalni doprinos u rješavanju stambene problematike.
Nove mjere i zaštite za kupce i najmoprimce
- Povoljniji uvjeti kreditiranja: u programu je predviđeno produljenje trajanja kredita s 30 na 35 godina i smanjenje kamatne stope (za APN-ov kredit) s 2 % na 1 % godišnje.
- Za najamnine, regulacija da budu proporcionalne prihodima, s ciljem da stanovanje bude dugoročno održivo.
- Za kupce poticajnih stanova: zaštita od špekulacija i preprodaje, kroz zabranu preprodaje ili preuređenja namjene barem 35 godina; time se želi da stanovi ostanu dostupni onima kojima su namijenjeni.
Zakon propisuje da zgrade moraju biti projektirane prema načelima racionalnosti, modularne gradnje i zelene infrastrukture. Najmanje 50 % stanova mora biti namijenjeno priuštivom najmu, osim u zgradama s manje od 10 stanova, gdje svi stanovi moraju biti namijenjeni priuštivom najmu.
Sredstva za gradnju osiguravaju Republika Hrvatska, jedinice lokalne i regionalne samouprave, APN i financijske institucije. Predviđeno je korištenje sredstava državnog proračuna, a u budućnosti i različitih modela financiranja Europske unije te kredita.
Analizirali smo ključne promjene
Jedna od ključnih promjena jest vrlo precizno definiranje tko smije sudjelovati u programu. Pristup će imati mladi do 45 godina, osobe s niskim i srednjim primanjima, obitelji s djecom, stariji građani iznad 65 godina, kao i radnici u zanimanjima koja su lokalno deficitarna. Time se priznaje ono što je dugo bilo očito, ali nikada jasno artikulirano: priuštivo stanovanje je uvjet razvoja države. Nije slučajno da se u brojnim europskim gradovima medicinskim sestrama, učiteljima, vatrogascima ili policajcima osigurava pravo na priuštivi najam, kako bi mogli živjeti ondje gdje rade. Hrvatska sada uvodi prve elemente takve politike.
Najstrože su regulirane odredbe o zabrani preprodaje i iznajmljivanja stanova kupljenih ili izgrašenih u sklopu programa. Stan se neće smjeti prodavati ni registrirati za najam najmanje trideset i pet godina, osim u specifičnim okolnostima (poput raspadanja obiteljske zajednice razvodom ili smrću) i tada država ili lokalna zajednica imaju pravo prvokupa. Ovakve mjere možda zvuče restriktivno, ali imaju jasan cilj: spriječiti da stanovi kupljeni uz potporu javnog novca završavaju kao investicije na tržištu turizma ili kratkoročnog najma. Mnoge europske metropole godinama se bore protiv takvih pojava. Primjerice, Beč i Rotterdam aktivno otkupljuju stanove koji napuštaju javni fond, kako bi spriječili da se subvencionirana gradnja pretvori u privatni profit.
Drugi dio zakona definira priuštivi dugoročni najam, koji je jednako važan kao i kupnja. Dok hrvatsko tržište najma posljednjih godina funkcionira kaotično, bez jasnih pravila i pod snažnim utjecajem turističkog sektora, novi se zakon pokušava približiti modelima poput onog bečkog. U Beču je, podsjetimo, više od 60 posto stambenog fonda u javnom ili neprofitnom sektoru, a cijene najma stabilne su desetljećima. Hrvatska je daleko od tog udjela, ali uvođenjem državnog i lokalnog fonda priuštivih stanova barem započinje sustavno građenje tog segmenta.
Ovim prijedlogom Zakona raspoložive stambene nekretnine moći će se pribavljati od njihovih vlasnika, kako bi ih APN davao u podnajam po priuštivoj najamnini, uz uvjet da nekretnine nisu rabljene najmanje dvije godine prije dana objave javnog poziva, odnosno da su uporabljive ili zahtijevaju manje radove.
Posebno je zanimljiv dio zakona koji potiče obnovu i aktivaciju praznih stanova. Hrvatska ima desetke tisuća neiskorištenih nekretnina, a neke su rezultat kombinacije nedovršene ostavinske procedure, nejasnog vlasništva, neisplativosti održavanja i emigracije. Ako se ova odredba pravilno provede, otvara se mogućnost preobrazbe mnogih zapuštenih zgrada u održive stambene jedinice, što bi moglo biti ključno za starije gradove poput Splita, Rijeke i Osijeka.
Poticanje razvoja stambenih zadruga jedna je od inovativnijih komponenti ovoga prijedloga Zakona. U zemljama poput Danske, Švicarske i Njemačke zadruge su ključni nositelji neprofitnog stanovanja. Zadrugari zajednički grade i održavaju zgrade, a stanovi ostaju dugoročno dostupni po troškovnim cijenama. U Hrvatskoj zadruge dugo nisu imale odgovarajuću pravnu podršku, pa bi novi zakon mogao otvoriti prostor mladim obiteljima koje žele sigurnost stanovanja, ali bez dugoročnog zaduživanja ili tržišne nesigurnosti.
Zakonom je predviđena izrada nacionalnog Programa priuštivog stanovanja (izrađuje APN), a jedinice jedinice lokalne i područne samouprave izrađivat će svoje programe. Time se osigurava priuštivo stanovanje kroz gradnju zgrada za tu namjenu u gradskim, prigradskim i ruralnim naseljima, definiraju se lokacije, potrebe stanovništva, mjere provedbe, raspoloživa sredstva i planovi gradnje stanova za najam ili kupnju.
Koji će biti izazovi ovoga Zakona?
Ipak, zakon otvara i neka pitanja na koja će praksa morati dati odgovore. Najveći izazov bit će kapacitet lokalnih jedinica da uistinu provode programe. Mnoge općine nemaju dovoljno stručnih kadrova, dostupnog građevinskog zemljišta ili financijskih kapaciteta, što bi moglo dovesti do velikih regionalnih nejednakosti. U nekim sredinama zakon bi mogao brzo zaživjeti, dok bi u drugima mogao ostati mrtvo slovo na papiru. Bilo bi stoga razumno razmotriti dodatnu državnu potporu slabijim općinama kako bi se spriječilo da čitave regije ostanu izvan stambenog razvoja.
Drugo otvoreno pitanje jest održivost financiranja. Iako država planira ulagati znatna sredstva, dugoročno će biti potrebno stvoriti stabilan model sufinanciranja koji neće ovisiti isključivo o godišnjim proračunskim odlukama. Primjeri iz drugih zemalja pokazuju da uspješni modeli koriste kombinaciju javnih sredstava, povoljnih kredita razvojnih banaka, europskih fondova, zadružnih ulaganja i kontrole profita. Hrvatska bi u tom smislu mogla razmotriti stvaranje posebnog državnog fonda za stambenu politiku, koji bi se punio kroz više izvora i omogućio dugoročnu stabilnost.
Treći problem odnosi se na kontrolu zabrane špekulacije. Iako su zakonske odredbe jasne, njihovo provođenje neće biti jednostavno. Za nadzor će trebati precizna evidencija, redovite kontrole i učinkovita komunikacija između državnih tijela, javnih bilježnika, porezne uprave i banaka. Ako se sustav nadzora ne organizira kvalitetno, postoji rizik da se pojave rupe koje bi omogućile nepoštivanje pravila. Jedno od poboljšanja moglo bi biti uvođenje obveze registracije stvarnog korisnika nekretnine i strože evidencije promjena stanovanja.
Zaključak
Unatoč tim izazovima, ovaj prijedlog Zakona o priuštivom stanovanju predstavlja značajan korak naprijed. Po prvi put stambena politika dobiva više od jednoga instrumenta. Po prvi put se jasno definira da je cilj stvarati stambeni fond koji ostaje trajno priuštiv, priznaje se da tržište ne može samo riješiti stambene probleme i da je potrebno uvesti mehanizme zaštite građana od ekstremnih cijena.
Cilj zakona jest stvaranje stabilnog i dugoročnog sustava koji bi građanima omogućio održivo stanovanje bez obzira na tržišne oscilacije. Time se, posredno, pokušava doprinijeti rješavanju demografskih izazova, zadržavanju mladih u zemlji i stabilizaciji tržišta nekretnina. Iako provedba zahtijeva značajna javna ulaganja i aktivnu participaciju lokalnih vlasti, zakon predstavlja pokušaj da se izgradi dugoročna i sveobuhvatna stambena politika.
Pali su i prvi medijski komentari na okolnosti pod kojima će se moći prodati nekretnina kupljena u programu ovoga Zakona i prije nego protekne period od 35 godina od stjecanja nekretnine, a to je da će se kupci koji su u braku razvoditi kako bi prodali nekretninu, kao što je to navodno bilo za vrijeme bivše nam države. Nadam se da se takvi scenariji ipak neće ponavljati jer sada živimo u digitalnom dobu umjetne inteligencije gdje se puno toga lakše može provjeriti i dokučiti. Mada znamo da će uvijek biti pojedinaca, genijalaca, koji će špekulirati i tražiti rupe u zakonu, ali se nadam da će takvih biti sve manje i da ćemo se sve više odmicati od tih nepoštenih navika pojedinaca.
U konačnici, uspjeh ovog Zakona ovisit će o tri faktora: dosljednoj provedbi, jednakom pristupu građanima u svim dijelovima Hrvatske i stvaranju sustava koji će nadživjeti političke cikluse. Ako se to postigne, Hrvatska bi mogla prvi put nakon desetljeća privremenih i fragmentiranih rješenja dobiti istinski moderan, europski i održiv stambeni model.
Nema komentara:
Objavi komentar