Prema podacima Porezne uprave, Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vodećih agencija za prodaju nekretnina, Hrvatska bilježi pad od oko 22 posto prodaje nekretnina strancima u posljednjih devet mjeseci. Probali smo saznati koji su razlozi tome i koje su prognoze za period od 2026. do 2028. godine.
Broj kupoprodaja nekretnina stranim državljanima značajno je pao s oko 11.623 transakcija u 2024. godini na samo 6.592 u prvih devet mjeseci 2025. godine. Ukupno tržište nekretnina u Hrvatskoj zabilježilo je pad transakcija od oko 13 posto u istom razdoblju. Posebno je veliki pad vidljiv na Jadranu, u županijama na obali: npr. Splitsko‑dalmatinska županija bilježi pad prometa i do 30 posto.
Koji su razlozi doveli do tog pada?
Prema dostupnim informacijama financijskih analitičara neki od razloga za ovaj pad su sljedeći:
- Cijene nekretnina tijekom ovog perioda su porasle do “rekordnih” razina. Cijena kvadrata u naseljima poput Splita doseže i do 10.000 € po m² za novogradnju, dok su starije nekretnine često jedva “malo jeftinije”. Takve cijene postaju nepristupačne ne samo za domaće stanovništvo, nego i za mnoge strane kupce koji su ranije kupovali.
- Globalna euro-zonska i međunarodna ekonomska i politička nesigurnost umanjuje povjerenje potencijalnih stranih kupaca što je djelomično dovelo do pada interesa za nekretnine u Hrvatskoj. Također se u medijima spominje usporavanje tržišta nekretnina u zemljama iz kojih tradicionalno dolazi puno kupaca kao što su Njemačka, Austrija i Slovenija, što ćemo u daljnjem tekstu analizirati.
- Još jedan važan faktor pada prodaje su visoke kamatne stope i skuplji krediti (na razini eurozone). Više kamatne stope u eurozoni otežavaju financiranje kupnje nekretnina, što smanjuje kupovnu moć potražnje, a to utječe i na strane kupce, ne samo na domaće.
- Isto tako, na tržištu je manjak “povoljnijih” nekretnina tj. onih nekretnina s pristupačnim cijenama. Većina preostalih su skuplji stanovi/novogradnja ili luksuzne nekretnine. Starije nekretnine su većinom manje atraktivne i teže se prodaju jer kupci, i domaći i strani, radije biraju novogradnju.
- I naravno konkurencija drugih mediteranskih zemalja i alternativnih destinacija postaje sve veći problem za Hrvatsku. Dio stručnjaka navodi da su se strani kupci okrenuli i drugim tržištima, onim jeftinijim mediteranskim ili zapadnoeuropskim opcijama, što smanjuje interes za Hrvatsku.
Dodatni faktori i promjena u dinamici
Tržište se izgleda, umjesto eksplozivne potražnje, polako “zasićuje”. Ljudi su oprezniji pri kupnji, više razmišljaju i selektivniji su. Neke regije izvan obale, s nižim cijenama , bilježe rast interesa (npr. Varaždinska županija). To znači da kupci radije biraju “best buy“, tj. bolji omjer uloženog i dobivenog, nego isključivi luksuz na Jadranu. Starije nekretnine, bez obzira na lokaciju, sve teže nalaze kupce jer dio stranih kupaca preferira novogradnju i modernije standarde.
Što se događa kod susjednih kupaca Nijemaca, Austrijanaca i Slovenaca?
Postoji nekoliko vrlo jasnih i mjerljivih razloga zašto se tržište nekretnina u državama iz kojih tradicionalno dolazi najviše kupaca u Hrvatsku (Njemačka, Austrija, Slovenija) značajno usporilo u posljednje dvije godine. Ovo usporavanje direktno se preslikava na pad potražnje nekretnina u Hrvatskoj.
1. Njemačka je doživjela najveći pad tržišta u zadnjih 20 godina, nešto što je praktički “mini-krah” nakon gotovo desetljeća eksplozije cijena. Glavni razlozi su najviše kamatne stope u zadnjih 12+ godina, ECB je podigao referentne stope, hipotekarni krediti u Njemačkoj otišli su s 1 % na 4 do 5 %. Mnogi kupci više ne mogu financirati kupnju. Njemačka je 2023. do 2024. bila u tehničkoj recesiji. Zbog toga kućanstva manje ulažu u nekretnine, više štede i čekaju. Cijene mnogih tipova nekretnina pale su 10–15 % (u nekim gradovima i više). Kupci čekaju daljnje padove. Poskupila je energija i troškovi održavanja, posebno zbog novog zakona o grijanju (Heizungsgesetz). Visoki troškovi materijala isto je dovelo do pada potražnje i mnogi projekti su zaustavljeni pa je to kreiralo i manje povjerenje u tržište. Tako da su njemački kupci, koji su činili jedan od najvećih segmenata stranih kupaca u Hrvatskoj, danas su oprezniji, manje likvidni i manje spremni ulagati u strane nekretnine.
2. Austrija doživljava usporavanje zbog zaduženosti i visokih kamata. Austro tržište nije “puklo” kao njemačko, ali je i dalje usporilo. Razlozi su velika zaduženost kućanstava jer austrijsko stanovništvo tradicionalno koristi hipotekarne kredite s promjenjivom kamatnom stopom tako da je povećanje kamate uzrokovalo značajno povećanje mjesečnih troškova. Isto tako centralna banka (FMA) je uvela stroža pravila tako da su od 2022. uvedena ograničenja: minimalni depozit 20–30 % i stroži omjer duga i prihoda. Pa zbog toga manje ljudi ispunjava uvjete za kredit. Inflacija je dugo bila viša od EU prosjeka, a realne plaće su padale. Zbog svega navedenog dolazimo do zaključka da su Austrijanci, koji su ranije ulagali u obalu (Istra, Kvarner, Dalmacija), sada značajno prorijedili kupuju jer im je prioritet stabilizirati vlastite financije i ne kupovati u inozemstvu.
3. Slovenci su bili među najaktivnijim kupcima na Jadranu (posebno u Istri) naročito rekordne 2020. do 2022. godine. Razlozi pada potražnje su zamrzavanje tržišta zbog rasta kamata jer su slovenska tržišta vrlo osjetljiva na kreditne uvjete. Reklo bi se da su cijene dosegle plafon. Mnogi kupci “čekaju korekciju”. Isto tako, turistički najam postaje strože reguliran u mnogim slovenskim općinama što automatski rezultira s manjom motivacijom za kupnju dodatnih nekretnina u Hrvatskoj. Kao i ostali iz EU, zbog geopolitičkih i gospodarskih rizika Slovenci su oprezniji pri investiranju van zemlje. Znači da Slovenci sada kupuju, ali “pametnije”, samo posebne nekretnine ili parcele.
Koje su prognoze za 2026. godinu?
1) OPTIMISTIČAN SCENARIJ (vjerojatnost: 25 - 30 %)
Tržište se stabilizira, potražnja se vraća, cijene umjereno rastu.
Pretpostavke:
Eurozona izbjegne recesiju i kamatne stope lagano padaju od 2026.
Strani kupci se vraćaju jer se Hrvatska ponovno čini “sigurnom” destinacijom za kapital.
Turizam nastavi jak rast.
Ponuda novogradnje ostaje ograničena zbog visokih troškova gradnje.
Vlada ne uvodi nove poreze na nekretnine/iznajmljivanje.
Posljedice:
Cijene rastu 4-6 % godišnje (više na obali, manje u unutrašnjosti).
Apartmani uz more, novogradnja i luksuzne nekretnine rastu čak i 6-8 %.
Strana potražnja raste posebno iz Njemačke, Nizozemske, SAD-a i Skandinavije (što ohrabruje i potencijalni ulazak Hrvatske u članstvo OECD-a).
Rabljeni stanovi rastu minimalno ali ne padaju.
Kako ovo utječe na kupce:
Ako se planira kupnja što ranije to bolje.
Investicije u turističke objekte postaju vrlo isplative zbog visoke popunjenosti.
2) REALISTIČAN (NAJIZGLEDNIJI) SCENARIJ (vjerojatnost: 50 - 55 %)
Tržište ulazi u dugoročnu stabilizaciju bez velikih skokova – ni gore ni dolje.
Pretpostavke:
Kamatne stope padaju, ali polako.
Turizam stabilan, bez rasta kao prije pandemije.
Strani kupci ostaju aktivni, ali ne u onim količinama kao 2021.- 2023.
Ponuda novogradnje se povećava (završavaju se projekti započeti ranije).
Domaća kupovna moć stagnira.
Posljedice:
Cijene stagniraju ili rastu 1-3 % godišnje.
Luksuzne i “top lokacije” drže cijenu.
Rabljene nekretnine stagniraju ili lagano korigiraju (0 do -3 %).
Stranci i dalje kupuju, ali više biraju, pregovaraju i traže “value for money”.
Kako ovo utječe na kupce:
2026.-2028. može biti dobro vrijeme za kupnju rabljenih stanova, posebno na lokacijama koje nisu uz more.
Investicije se isplate samo ako je lokacija vrhunska ili ako je cijena povoljna.
3) PESIMISTIČAN SCENARIJ (vjerojatnost: 15 - 20 %)
Tržište slabi, dolazi korekcija cijena u određenim segmentima.
Pretpostavke:
Recesija u EU ili slabljenje glavnih turističkih tržišta (Njemačka, Austrija).
Pad turističkih dolazaka 5-10 %.
Pad interesa stranaca (politička nesigurnost, tečajevi, investicijska nelikvidnost).
Manje kupaca zbog visokih troškova života u Hrvatskoj.
Povećava se ponuda jer investitori završavaju već započete projekte.
Posljedice:
Pad cijena 5-12 % u većini segmenata.
Rabljeni stanovi padnu više (10-15 %), novogradnja puno manje (2-5 %).
Nekretnine u unutrašnjosti trpe najveći pad.
Investicije u turistički najam postaju rizičnije.
Kako ovo utječe na kupce:
Za kupce: odlično vrijeme za pregovaranje i lov na povoljne ponude.
Za prodavatelje: loše, prodaja traje dugo, cijene se moraju spuštati.
Zaključak
Pad prodaje nekretnina strancima u Hrvatskoj nije “samo slučajnost”, to je posljedica kombinacije visokih cijena, skupljih kredita, globalne nesigurnosti, promjene preferencija kupaca i pada kupovne moći u dijelu inozemnih zajednica koje su ranije kupovale. Istovremeno, tržište se pomalo reorijentira, traži se bolji omjer cijene i kvalitete, te realnija ponuda.
Najizgledniji scenarij prognoze za 2026. godinu i dalje je stabilizacija tržišta, bez velikih skokova, uz moguće male korekcije u segmentu rabljenih nekretnina. Krah tržišta je malo vjerojatan, ali lokalne korekcije (osobito izvan obale) su realne. Ne treba očekivati veliki pad cijena nekretnina, jer se on najvjerojatnije neće dogoditi, ali je realno očekivati stabilizaciju cijena. Najbolje će se držati nekretnine kod kojih prevladava kvaliteta, novogradnja, blizina mora kao i gradovi s jakom potražnjom (Split, Zagreb, Dubrovnik, Zadar).
Nema komentara:
Objavi komentar